地價躍升5字頭!鄭子寮成「台南大黑馬」

後疫情時代來臨、房市北溫南熱!根據內政部發布最新都市地價指數統計,全國都市地價總指數為100.9,漲跌幅微乎其微,但最大亮點為昔日被民眾視為漲不動的台南市,竟成全台近5年最大黑馬,為唯一連續上漲5年之直轄市,身為全台最早開發的城市,正市區核心土地稀少,像是全國重量級建商爭相卡位的北區鄭子寮重劃區,不僅自2016年起土地行情進入主升段,近3年土地漲幅超過二成,更遑論位於大馬路、臨路角地,漲幅更是劇烈。

根據實價資料,台南市鄭子寮重劃區從2016年起進入土地初升段,土地交易行情年年上漲,以2016年而言均價落在28萬元,但隔年起躍升5字頭,甚至站上6字頭。從近三年土地交易單價前五名觀察可得知,前二名為位於花園夜市對面之綠驛汽車旅館土地,2017年8月交易時,每坪僅58萬元,但以每坪約64萬元轉手,每坪價差近7萬元。另外,花園夜市旁的3,800餘坪土地,也在今年3月出售,總價高達19.03億元,拆算單價後,每坪約50萬元,預估未來推案後,房價站穩3字頭,也象徵台南市區土地行情、房價漲勢也將邁入新階段。

區內的文成三路兩側綠意盎然。圖/業者提供
區內的文成三路兩側綠意盎然。圖/業者提供

北區鄭子寮重劃區近年土地交易熱絡、建商不惜出高價搶地,這也反應當地房市火熱現況,幸福家不動產文元店店長莊龍通指出,「區內目前可見的空地地主資產都相當雄厚,土地惜售、待價而沽,主因在於30年前重劃初期,土地標售最低不到7萬元,但現在土地行情站上45~50萬元,且重劃範圍內幾乎都是8米以上的棋盤道路,在台南市區是非常罕見的,土地賣一塊就少一塊,而在台灣任何商品都能進口,唯獨只有土地不能進口,因此地主都相當有共識堅守價格。」而這波漲幅似乎還未看到停歇的盡頭。

土地價格漲幅驚人,反應於新建案行情,莊龍通表示,隨著土地價格上漲房價也水漲船高,過去數年完工的新成屋案,近半年來價格站上新高點,像是位於海安路3年成屋案每坪開價25.8~27萬元、育賢路3年社區高樓層開價也站上30萬元、低樓層落在24萬元。

此外,區內一改過去主力的豪宅別墅產品,高級大樓住宅陸續現身,目前區內至少有8個大樓個案,像是第一個3字頭建案就是由台南在地建商開出第一槍,顯示土地成本飛快上漲,即便是在地建商也相當有感,但相較於周邊推案熱區,安南區新案站上25~28萬元、永康區開價28~31萬元、東區邊陲的德高重劃區也站上29~32萬,而開發成熟、機能密集的鄭子寮重劃區更具競爭力!

探究主因,住商不動產成功團隊總經理賴俊良指出,鄭子寮重劃區隸屬舊制台南市北區,北臨安南區、東接永康區、南側為東區,西邊和安平市政特區、中西區為鄰,「本區橫跨台南市精華地段,日常生活機能皆可滿足,不論是到花園夜市逛街,到中西區大啖美食,或是到五期市政特區洽公,甚至是台南車站都在車程10分鐘內可抵達,而台南市唯一的好市多也坐落於此。」

遠雄「北府苑」為區內少見全街廓開發,基地廣達4,200坪。圖/業者提供

此外,鄭子寮重劃區為市中心目前唯一低密度、發展成熟之重劃區,相較於舊城區道路狹小、西側的行政區每逢雨季就得深受淹水之苦,本區採棋盤式道路、電線電纜地下化及完善地下排水系統,交通網絡四通八達,列為前瞻計劃之一的台南輕軌也在區內的海安路三段設置站點,另外,受到行政院高度矚目的北外環道路,目前如火如荼施工中,完工後將成為南市第4條東西向快速道路,未來和南科通勤時間將大幅縮短。

鄭子寮重劃區80%土地皆已開發,大面積土地絕無僅有,遠雄建設今年上半年與在地23年品牌建商良勳建設聯手推出罕見4,200坪、全街廓開發個案「北府苑」,以低建蔽率、高綠覆率為訴求,不只近取鄭子寮重劃區18座公園綠意,基地更位於3座大型公園正核心,社區內大器留設800坪私家中庭花園,四面綠景環繞,而本案也是全台南市首座獲得全齡通用住宅認證之建案,規劃2~3+1房28~46坪,並提供超越法規規範之三大保固:5年防水保固、5年地壁磚保固、25年結構體保固。

「北府苑」行銷經理沈柏祐指出,遠雄建設於台南市推出數案,繼第一案「遠雄新源邸」快速完銷後,接棒的「安南町」也締造開賣百日完銷137戶、「遠雄頂美」也順利完銷,而本案於今年春節後開案,至今銷況已超越5成。