危老條例新北指標建案 僑蓮建設拔得頭籌

居住正義 住的安全更重要

台灣處於地震帶,近年多起地震造成台南、花蓮等建物倒塌,民眾傷亡的意外,為加速都市更新及人民住的安全,政府祭出危老條例讓符合規定的老舊建案加速翻新,其中新北市政府推動獎勵危老樓房更新的新措施,今年2月7日已核准由僑蓮建設拔得頭籌,成為新北都市更新、建築安全的指標建案。

僑蓮建設這個案件是位於板橋區文化路二段的住宅區,基地面積2993平方公尺,地主全數同意更新後,與僑蓮建設共同向市府提出危老重建計畫,因臨接道路寬度40公尺,符合基準容積加給20%的條件,基準容積從原本300%提高至360%,另加上危老條例獲得38%容積獎勵,核定總容積可達496%,讓原本老舊社區房舍獲得大改造,以符合國際城市建築需求。

本件僑蓮建設的都市更新案不同以往的都更案件,它是符合危老條件的改建案件,並因獲得全數地主同意,行政程序上省去許多時間,且又符合新北都更「第二箭」的要件,主幹道容積加給。

台灣與日本都屬於多地震的島國,在這種特殊情況下,日本歷經阪神、淡路地震,提出許多老舊社區更新的政策,讓城市建設及建物安全大幅提升;而台灣2年前也因應推出危老條例,讓符合標準的老舊危險建物可以加速更新。

談起僑蓮建設這件指標性建案總經理李勇志表示,居住權是憲法及國際公約重要的普世價值的人權,其中人民居住的安全更是要獲得保障;以危老條例來說,雖然對促進建物翻新有正面效應,但由於仍需要100%地主同意,對於許多有危迫更新重建需要的建物來說,可能因為極少數地主的反對,讓危險建物無法立即重建。

此外,李勇志也提出建言,他認為危老條例實施2年來,縣市政府對於如何吸引業者參加、加速危老樓房更新仍有進步的空間;他舉例新北市板橋區的房價與桃園市蛋白區的房價差距很大,但以危老更新案件來看,土地屬於地主提供,參與的建設公司負責建築成本,但因為房價的差異,在桃園市蛋白區的危老案件,建商受限建築成本及房價,回饋地主的空間自然不大,這也會影響都市核心區以外的危老都更案件成功的原因。

李勇志說,危老條例不同於都更有最小基地面積限制,雖然對促進建物翻新有正面效益,但因各縣市政府地方法規不同,使建蔽率、容積率都有所差異,另一方面,小基地危老案,在有限的面積下,改建後難以取得原有一坪換一坪的條件,開發商也難以從中衡量收益,須與鄰地整合才有利潤可賺,但卻因此大幅拉長開發時程,對地主和改建者都不利。

李勇志強調,危老條例需要地方縣市政府積極配合及推動,才能有效落實,以新北市政府為例,市府修訂「都市計畫法新北市施行細則」,「針對20公尺以上主要幹道兩側,基地規模達2000平方公尺以上或完整街廓的建案,最高可加給基準容積20%」,讓地主與建築業者都有意願一起推動都市更新的老舊房屋重建案。

居住正義也須要從住的安全落實,而人民住的安全不是只有新北市民有此需要,如果全台各政府都可以一起與有需要的民眾與業者一起會商,討論出雙贏的措施,讓改建後的建物更符合城市需求及安全,對台灣未來建築發展是一件重要的課題。

 

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