顏炳立:店面投資 冷到爆!

租金、房價漲高了,就是最大的利空…

當市場變了,消費力差了,網購盛行,消費習慣改變,印證了店面投資市場繁華已盡,有人沒潮,反映著店面市場的美麗與哀愁,一則東區店面空店潮的新聞,把店面市場夢幻的高收益、高價格打入凡間,道盡了店面投資市場的一場遊戲一場夢,店面價不跌、不會有空置的神話破滅了!

當全球最強勢的貨幣:美金,給付一年3%~3.5%的定存利率,等於宣告台灣店面投資市場掛了,因為強勢貨幣不必擔心大幅跌價的風險,而店面低租金投報率,卻可能面臨房價下修二~三成的損失!店面擁有者,活過精彩的收租歲月,然而處於空置的現況,面臨進退維谷,商圈發展自然形成新陳代謝的狀態,淘汰再重生!

新台幣的一年定存才1.04%,逼使大部份的資金逃離不漲的房市,搶買強勢貨幣美金,轉去定存;三年前當美金兌換台幣維持在29~29.5元,已經看出資金挪移的端倪,也等於預告店面投資市場結束了,因為店面的投報率還強勢維持在1.9%~2.3%,但市場已經冷卻降溫兵臨城下,現在若投資店面,則會面臨市場的低收益率,租客降租、撤店,及價格大幅下修的風險。

先知先覺者忍痛殺出,享受不被套牢的樂趣,後知後覺者仍然眷戀著過往美麗的收益與價格增漲,市場緩慢的下跌冷卻,讓許多擁有者忘了我是誰!租金、房價漲高了,就是最大的利空,店面市場呈現著自然法則,高了就得下來,沒有永遠上漲的租金及房價,不管地段好壞,市場會變、環境會變、人潮會轉移,世界上唯一不變的就是『變』!

人潮改變了,消費力下降,營業額少了,收益少了,付不起租金,若沒降租就得撤離,一撤離產生骨牌效應,然而屋主仍任性的想調高租金,為了呼應追高的房價,為投入資金的機會成本交待,因為若是租金降了,價格就肯定被影響,這是投資的『價與值』觀念。

商圈的發展,從點、線、面、到立體,單點無法成市,無法形成聚落,更無法吸引人潮,自然會遭到淘汰。『市場永遠是對的,錯的只是人』!政府拯救東區,棒子要少一點,蘿蔔要多一些,搶救人潮的藥方是『店要開、燈要亮、面要理、街要管,人要在』!要辦能夠聚客的活動,團結商家協助管理,找出產業特性,引進新產業,要不斷地創新改變,才能吸引人潮。東區沒有殞落,只是衰退,忘掉美麗的過去,接受事實、調整自己,才能解決商圈面臨衰退的哀愁!

顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部營建署都市更新及爭議處理審議會委員
高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新及爭議處理審議會委員
台北市政府市政顧問
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會委員


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