葉凌棋:消費習慣重組!三大商圈興衰的秘密

東區商圈畢竟坐落於台北市中心區,精華地段難以取代,商圈不會消失,只是店面過大、業種轉換與租金調整都需要時間磨合…

科技的日新月異讓消費市場出現快速變化,手機、平板電腦逐漸普及,便提供了消費者便利的購物工具,讓消費者對於實體店面的造訪率下滑,沒有明確要買的東西就不太會出門逛街,根據永慶房屋2019Q2調查消費者最常使用的購物管道,發現有46%消費者最常使用網路購物。此外,百貨公司、大型outlet等立體化商場拓點不停歇,這種複合式經營模式,提供消費者一站式購物,吃喝玩樂一應俱全,滿足全客層需求,相較於一般實體店面更為吸睛,消費者消費習慣的重組讓實體店面面臨挑戰。

根據經濟部統計,百貨公司營業額近十年成長46.5%,無店面零售業則大幅增加69.4%,成長幅度超過整體零售業,顯示消費者消費習慣的改變,讓無店面零售業強勢崛起,百貨公司穩定成長,瓜分一般實體店面銷售,對於街邊店的衝擊不容小覷。

這樣的現象,從台北市著名的西門商圈、東區商圈與信義商圈消長來觀察,統計近五年西門商圈、東區商圈與信義商圈的人流發現,2018年東區商圈的兩大捷運站每日人流較2014年減少1.3萬人次,反觀位於西門商圈的西門站每日人流增加約2萬人次,信義計畫區兩個捷運站人流每日增加2.3萬人次,以一般街邊店面來說,人潮即錢潮,沒有人流,商圈當然會有蕭條的危機。

而東區商圈夾在西門與信義商圈之間,在捷運開通後人潮被分流,加上東區商圈的高租金,引發國際品牌出走潮,讓東區原本是國際品牌旗艦店商圈的特色消失,加上沒有創意活動帶動人潮駐足,空置狀況更是雪上加霜。反觀西門商圈以新潮、創新、商品多元為特色,企圖型塑「台北原宿」為目標,同時在觀光政策、北市府東西軸線翻轉計畫帶動下,吸引國際觀光客、年輕族群造訪,加上特色活動舉辦,讓商圈發展活絡;至於信義商圈則堪稱全世界密度最高的百貨商圈,「空橋經濟」讓各百貨由點串聯成面,同時不定時舉辦活動、更換主題、風格,讓消費者充滿驚喜感,吸引消費者湧入,加上各家百貨「分眾經濟」,創造多贏,讓信義商圈不僅競爭且共榮。

消費習慣的改變確實讓街邊店受考驗,但東區商圈畢竟坐落於台北市中心區,精華地段難以取代,商圈不會消失,只是店面過大、業種轉換與租金調整都需要時間磨合,規格化、制式化的產品通常容易削價競爭,消費者透過網路購買的機會大增,進駐街邊店難以生存,或許東區未來可朝向差異化、客製化的體驗式行銷、特色消費體驗方向嘗試,創造商圈特色,東區的未來仍可期待。

若東區與信義商圈間的大巨蛋開發能及早完成,串接兩大商圈,勢必能有人流外溢效應,只要做出產品區隔與特色,東區商圈即能重返榮景。

 

永慶房產集團 業務總經理葉凌棋

葉凌棋

◎現職
永慶房產集團業務總經理

◎經歷
永慶房產事業群總經理
法人投資服務團隊總經理
永慶建設及代銷總經理

◎學歷
政治大學地政系