冷市靜待房價落底

目前『等待』才是讓自用型買家可以買到合理價格的方法,而個人所得負擔得起的就是合理價,價格若還不到位,那就『戒急用忍』看看就好!

越冷的市場,訊息更亂,真假不分,藉用媒體不斷傳說市場的重大變化,但觀念可以破除一些假訊息的迷思,有人提出天母會成交每坪200萬,中山北路會成交每坪150~180萬,連民權西路的成屋,一坪也賣到130萬,又是台商回台一口氣買了6~10戶。同樣的劇情、同樣的題材、同樣的故事,全只為了高價出貨!

業者同聲台灣房地產整體提升了很多,但碰到中美貿易大戰、肥咖條款上路,許多台商積極回台買不動產,促使許多豪宅銷售率都拉到5成以上,在這麼冷的市場有點逆勢操作的手法,業界為了求活,連講實話的勇氣都沒有,為了求去化,求量,開始搶新的自用型客層的錢,行銷上無所不用其極,真是承受去化的壓力,也到了盡頭!

建商『隨齡付』讓中產階級可以圓購屋的夢,3年後,房價沒漲反掉,在薪資未增加,本利攤還情形下,變成一個壓力鍋,壓力一直增加只是何時爆開而已,市場好壞只有唯量是問,量沒出來,任何話術都是假的。若東、西區都賣130萬,要選擇哪裡?就像怎麼可能把玉蘭花賣到玫瑰的價格?幻想把蛋白區的產品賣到蛋黃區的價格,不能用過去的行情把價拱上來,代銷業搶案兇,誰能開高價幫業主賣就贏了這1把,搶到案逆勢操作,更拉高了超過34年前的房價,來測試市場有效需求自用型買方的能力!當拉高30%給買方殺了20%,賣方還是贏家,買的人就準備和房地產常相左右等待下次風起解套了。

目前看來自用型是主力,只要選對地段、環境、可及性,對價格就不必太堅持,量沒有放大表示市場仍不夠熱。當鄰近地區面積一樣的新成屋賣到70幾萬時,預售屋只能賣到100萬上下,但買到現貨130萬時,只有5個字:『祝福與祈禱』!若是自住則無所謂價格高低,看來這個市場除了辦公室、工業廠房及商住土地外,其他的都還是在低迷市場下努力找尋任性的自用型買方。

最後一季台灣房地產市場供給量爆了三高,最快在最後一季最慢在明年開春,就會開始一場價格殺戮戰,包括使照核發10年新高、建照核發10年第三高、餘屋量8年新高,全台房市賣壓破表。土地標售也在低迷市場標出火紅成績,有實力的買家仍搶進土地,沒能力的只能望屋興嘆等市場回溫。使照的核發代表未來2~3年蓋的屋現已完工上市,建照的核發為了供應未來2~3年幾萬戶的量,餘屋量是完工前已存留在市場的,但看到的需求卻一步步下滑,有效的需求被層層剝削後負擔得起的買方是越來越少了,拋出的貨都是34年前蓋的,每戶都上億。真是一場遊戲一場夢,中美貿易,兩岸政治,皆對未來資金投資市場投下了不確定的因素!

目前的成交金額台北市能接受的是總價2,000~3,000萬,新北市能接受的是1,000~2,000多萬一個單位,較好去化,過熱的市場是應該讓它休息盤整,讓利降價,取得買賣雙方認同才有交易量。市場上魚多時把魚餌放在水面上,魚餓昏了自然就有魚上鉤,事實上目前市場有能力咬餌的買方不多,應該要把魚餌降到水面下,讓更大隻的魚來咬,這才是建築業者去化房屋該有的觀念。代銷業者撒大網求市占率,也許有機會抓到台商回流大魚,但這些量還是有限,想不透當東、西區都賣100多萬時,當然選擇環境地段好的東區,現今不是沒買氣,而是所對應的價格有一定落差,若還要賣到比旁邊地區兩倍的價,這叫『緣木求魚』,不是抓魚。

目前看來,任性的業主不願讓利,在天冷的市場裡硬說好熱,那該去看醫生了,自用型可以在此時介入市場,價格應該要慢慢落底了,34年前蓋的房子如說賣得很好,真是聽聽就好,目前『等待』才是讓自用型買家可以買到合理價格的方法,而個人所得負擔得起的就是合理價,價格若還不到位,那就『戒急用忍』看看就好。

市場永遠是對的,只有人會錯,觀念清楚就不會買錯,想要有賺頭,等待的時間就必須比別人長!

顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部營建署都市更新及爭議處理審議會委員
高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新及爭議處理審議會委員
台北市政府市政顧問
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會委員