顏炳立:2019放量吧,房市!

Q1市場原本就令人充滿期待,但結果卻是令人失望…

房地產市場有景氣、高峰、衰退、蕭條、落底,每一階段的循環時間都不一定,很難估計,對投資市場而言,當該賣沒有賣,當該買沒有買,就成為投資的最大遺憾,時機過後,房價殘值所剩無幾,豬已不在風口,上不了樹,僅能備糧等風再起!

市場歷經四不一沒有:不甘、不捨、不願、不賣及沒有買氣,最近常碰到朋友及民眾在問其房子是否要賣?及是否可以買房?只是,想賣房的人都已錯失三、四年的時間了,且清一色都是在高檔接到之大坪數高單價產品,亦即蛋白區產品裡的蛋黃價格,大直、內湖、南港、士林、北投,這些外圍區域,每戶幾乎都是上億,現在卻修正了二、三成,想賣都賣不掉,沒有買家青睞,因為市中心七、八千萬也可買到很好的房子。當價格相同時,效用高的優先被選擇,當效用一樣時,價格低的優先被選擇,這是市場的替代與空間的觀念,不斷上演著!

第一季結束了,市場不斷傳出爆量利多,看到報紙新聞表示市場已經觸底反彈、自用投資買家樂觀期待,但市場卻呈現了美麗與哀愁,房市依預測,今年應該是放量的一年,應該讓量出來就好,千萬別高喊要漲價,揠苗助長會把房地產市場玩死!報紙一直談論些似是而非讓人摸不著頭緒的言論,預售屋賣得好,新成屋就要喊漲,殊不知預售屋若是賣新成屋的價格,新成屋就倒了,新成屋回頭賣到中古屋的價格,中古屋就掛了,市場上怎會有中古屋在熱了的傳言?無疑在欺騙消費大眾,但經過了三、四年下來,大家都清醒了很多!

市場上呈現的是個案各自表現精彩,量是代表市場的熱度,價是代表市場價格追價的力道,『看淡出、看好進』互相在拉拔,市場的價格存在著溫和的破壞,與美麗的期待,預售價格破壞,取量、買到沒出變成新成屋傷更重,價不降、量不出、量不出、不見底!Q1市場原本就令人充滿期待,但結果卻是令人失望。

不動產的價格若調整的夠快,就可以存活,因為三年前買到的價格,現在回頭看只會嚇出一身冷汗,即便存著四不一沒有又如何?建商已經可以忍受市場去化慢的事實,因為堅持只為賣到過去價格,即便已經是面臨市場變冷的殘酷事實,然而,蛋白區的房價還在從過去蛋黃區的價格修正中。擔心的是盤整過後,剛性的需求買盤逐漸滿足了,當購買力再向下探底時,是否買氣會再下、房價會再下降,真是令人對未來一年市場擔憂。

不景氣的情況下,過去的量沒有去化完畢,幾千億的量還在到處亂竄,重稅制度已讓投資市場掛了,錢進來,貨沒有出去,如何發大財?趨勢是市場最偉大的力量,所以未來市場應該觀勢、觀量、觀價格,既然無法燎原,不要嚐到一點點量增的甜頭就想把價格喊高,想要『鯽仔魚釣大呆(鮐)』! 市場別自我膨脹,忘了我是誰,自我感覺良好!

Q1商用市場依舊是,大魚不追餌,不咬餌,是餌的問題! 中魚咬餌不追餌,是價格的問題! 小魚不追也不咬餌,是市場與能力的問題!這些大、中、小魚在市場上代表的是剛性需求,自用型、商用的,即使是市場熱絡也很難賣,中間價位的,若價格沒有修正到心坎裡也難賣,剛性需求的案子也許還可用總價掩蓋單價,用總價市場尋求去化。但大面積產品不對,環境不對,地點不對,時機不對,是該自我了斷了!

整個市場剛性買盤及豪宅,分配著市場交易量九一比,今年若能順勢放量就是真落底了,商用市場依舊存在著需求大過供給,看市、看價、看量、看報酬率,找機會,工業土地市場熱度,次級地段熱過主要城市,仍不看淡,而土地市場在蛋黃及蛋白區標風再起,買盤有『補庫存』的心理作用,預計土地市場將再熱銷一年。

希望微溫落底的市場能放量,讓房市明天真的會更好,讓大家的期待成真!

顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部營建署都市更新及爭議處理審議會委員
高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新及爭議處理審議會委員
台北市政府市政顧問
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會委員

 

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