穆椿松|通膨、打房 建築產業將臨大轉變!

最近,世界各地都出現通膨的現象,面對世界通膨的問題尤其以美國及歐洲最為嚴重,台灣也不例外,台灣的CPI指數上升至2.8%~2.9%,民生物質上漲10%~20%,對建築業而言,許多建材及重金屬材料來自國外,受世界通膨的影響會更大,而且建築業工資的結構性問題,剛好在這時候大爆發!因為年輕人不愛做比較辛苦的模板工、泥作工、水電等技術工,因此造價上漲了約50%,導致房價節節攀升,讓社會大眾產生了不少抱怨。

政府在抑制房價上漲的措施上,比較有效的是央行採取的四階段「選擇性信用管制」、及內政部即將修法的「預售合約書不得轉讓」,可能對抑制房價上漲或短期的投資交易有很大的影響。

今天,穆老師來談談央行的「選擇性信用管制放款」,目前第四階段是建案的土地融資不得超過地價的50%,且需保留10%到開工時才放款,很明顯央行希望用此方法來控制開發商的金流及降低產業的循環速度,原本建商購地貸款有70%~75%,自備款25%~30%,加上準備金10%,但現在自備款需提高至60%+準備金10%,從原先的35%~40%,提高至70%~80%,代表建商所需的自備款是原先的兩倍,這會讓建案的循環速度降低。

舉例來說,一年可以買兩塊地,變成一年只能買一塊地,讓建商一年推兩案,變成一年只能推一案,使得土地的價格被壓制下來、且對產業循環的速度放慢,對抑制房價的上漲應該說是很有幫助的。

但是,因為央行的措施是用政府的行政力量來抑制市場的運作,這對自由市場來說,會產生外力介入,況且,房地產市場的經營還需看規模、市場能見度,如果一年四案變兩案,或一年兩案變一案,問題都不大,但是若一年一案變成兩年一案、或三年才能推出一案,會讓建商的能見度在市場上消失,這對中小型建商的經營有很大的殺傷力!

若政府推行的行政措施持續太久,台灣房地產市場的結構將面臨重大改變,會讓原本大型的建商漸漸走向壯大,中小型建商恐怕成為這波誤殺的羔羊,以上是穆老師提供的小小見解供大家參考。

文/新業建設名譽董事長穆椿松


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新業建設榮譽董事長穆椿松
新業建設名譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長(總裁)
居研所聯合建築師事務所-首席建築師
成功大學校友會-榮譽理事長
台灣省建築開發公會-榮譽理事長
台中市不動產開發商業同業公會-政策委員會委員

◎經歷
台中市建築師公會-第十屆主任
台灣省建築開發公會-第五屆理事長
台中市建築開發公會-第八、九屆理事長
國立成功大學校友會-第六屆理事長

◎學歷
國立成功大學建築研究所 碩士