顏炳立:台灣房地產市場留下一盞不熄滅的燈

整個房地產市場量冷,但是台北市的辦公室、土地,就像一盞不熄滅的燈,熱度一直在增加…

台灣房市在經濟蕭條,政府打房政策情況下,交易量一路下滑,住宅市場2018年大約預估會在26萬棟上下,然而全台的土地市場交易量有放大,各地的商用不動產、飯店、店面、辦公大樓,除了台北市外都是重災區,跑出一些過去任性亂買的產品。市況低迷,連蛋黃區的房價、地價都要下修,蛋白區得要大幅降價才有買盤,蛋殼區就挫在等了!

台灣房地產唯一留下的火種只剩信義計畫區,創造了每坪4,000~5,000元的租金水平,最近舊辦公大樓的成交更跌破專家眼鏡,因需求大過供給情況下,仍締造了價格緩慢上爬,唯獨量一直沒有出來,地段好靠近捷運站的純B辦,過去因住宅市場好,大部分被加工變成住宅高價賣掉,或加工成飯店出租經營。

A辦整個租賃市場,零售的辦公室一屋難求,造就B辦價格往上走,更發現信義計畫區甚至外圍的租金也逐步往上拉,若信義計畫區A辦租金可站上3,500~4,000元,外圍至少也有2,500~3,000元。

9月份房地產市場最精彩的,莫過於仁愛路復興南路口1,139坪的空總俱樂部土地標售,分區為住3-2,平均法定容積率5.63%,底價36.7億,使用權70年,國有財產署公開招標商業使用,創造了台灣有史以來地上權最高的價格720萬一坪,4家壽險1家銀行在競爭投標,搶破頭還衍生出標單失蹤之事,完全無法掩蓋金融機構滿手現金餓昏頭無處投資的事實,點燃了商用不動產這把火!

地上權就像一支挺拔的竹子,持久卻不耐用,因為是中空的,所有權與地上權最大的差異是永久性產權沒有年限,然而,這次標售得標者溢價123%,幾乎已經飆到了所有權的價格了,顯示了市場上大量資金在追逐市場有限的籌碼,未來靠近東區整塊土地的所有權,將被空總俱樂部土地標售價震撼到,對於12月中即將公開標售的台北東區單一永久性產權5,000坪商三土地將充滿期待。

壽險公司沒有買就沒有機會,在一個國家企業擁有多少棟樓代表它的實力,收集一些不大不小的地不如一塊地段好的完整基地,有能力的持有者,應該去慎選符合百年企業根本的不動產。

整個房地產市場量冷,但是台北市的辦公室、土地,就像一盞不熄滅的燈,熱度一直在增加,豪宅市場過去在房市大好時,信義計畫區每坪200萬會覺得便宜,因為還會再漲,但在市場往下走時,再回頭看這200萬便覺得太貴了,會再跌。房市好時蛋黃區被放大,甚至連蛋白區都被染黃,但市場壞時,蛋白區必須回到中產階級、首購族買得起的價格,買氣才會動。

過去2年看到建商在蛋白區推出單價總價產品對的房子,就會有銷售量,可見自用型需求仍然存在,新北市的優勢就是中產階級多、自用需求高,要創造量並非不可能,但建商得要認清事實:魚餌對、魚鉤對,魚就會釣上來;目前的市場,只有賣多久的問題,沒有賣不掉的問題,谷底將近,房市開始恢復健康,自用型買家可以開始找尋符合自己需求的產品,但落底仍需要幾年的盤整來去化過度的供給,才能回到有支撐上漲的軌道!

顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部營建署都市更新及爭議處理審議會委員
高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新及爭議處理審議會委員
台北市政府市政顧問
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會委員

 

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