顏炳立:台商資金回流 引爆房市復甦?

目前仍然不是賣方的市場,掛在市場上的縱然是地段好的產品,但價格居高不下仍然無法獲得買方青睞…

原本有租稅天堂之稱的開曼及英屬維京群島(BVI),今年起啟動新制不再歡迎紙上公司,預計澤西及百慕達等也會跟進,這些租稅天堂國家要求所有當地註冊的企業必須要設置營業據點,聘雇全體員工須進行營業活動等經濟實質,否則將會撤銷登記。根據統計,台灣上市櫃公司在這些租稅天堂獲利金額超過三億兆元以上,可能需要重新調整投資策略,這是最近的社會新聞,然而就我們所知,早在前兩、三年這些資金已經陸續回到台灣, 點燃不動產市場。

比較大宗的是工業土地,小部分是辦公室及豪宅,也應證了去年到今年以來,土地市場成交量增加也使得豪宅的市場在下修後逐漸有點火著墨的跡象;北部各地的豪宅市場陸續傳出有成交了,到底是預售完工交易或是完工後交易,實價登錄展現出來之後便知真假,加上建商在補庫存心理壓力下,搶買各大都會區大塊土地,有的甚至任性地寫下當地區的新高,也讓人體會到了有錢任性、沒錢認命的市況。

當各地政府肥咖條款在查稅,不再有租稅天堂,台商資金回流的隱憂逐漸加重,有的南進、有的撤回台灣、有的轉進不動產,也有轉進股市,無論如何這些動作都因為租稅制度的政策改變,有錢人開始作了投資的調整架構,也造就了在低迷房市下的一線曙光,跟市面上目前存在的剛性需求,三小當道:低單價、低總價、低貸款、低自備款而存在的市場爭相競逐。

市場上預售屋價格下修,傷到新成屋,新成屋就直接傷到中古屋,讓中古屋的房價買氣一蹶不振,『當價格相同時,效用高的優先被選擇,當效用一樣時,價格低的優先被選擇』,這是市場替代與空間的觀念。看似一片繁榮熱烈的場面,但事實的背後價格仍不合理,仍然會掛在那邊無所動靜,位處蛋黃區夯的產品仍然是屹立不搖,若是蛋黃區價格願意再下修到親民價,也可以堅持到整個市場在緩步下跌後的強勁買盤,所以還是存在於價格問題,價格問題存在是對這個土地、市場的買氣認同。

台北市的豪宅,東區、信義計畫區直接灌破190萬,讓附近即將完工後的豪宅無以為天,只能靠時機來尋找有緣的自用型買家,當市場上又傳出在大直地區一年前賣一坪160萬,一年不到殺出140萬,不知道這種殺出是迫於無奈或是對於未來市況的不看好而虧錢賣出。

一句2019是『認虧保命年』成了各大媒體的頭版頭條,其實講這句話的原意應該是,過去持有大量房地產的人都仍在期待市場能在一、兩年後馬上回升,在三、四年前只願意降價5%,到現在經過三、四年的盤整,降價20%才有協談空間,也應證了這個市場其實是在走緩跌,量的微增溫並不意味著這個市場極度樂觀、或買賣極度熱絡。

有些三、四年前賣掉的房子現在已經賣不到當初買的價格,又不願意忍痛殺出,不願意跌價賣出,仍然撐在那邊等待有緣人,可是這個市場沒有強勁買氣,量沒有爆大量,意味著買賣雙方對價格仍然沒有認同,所以成交速數度緩慢,有成交的大部分是讓利、降價求售。

目前仍然不是賣方的市場,掛在市場上的縱然是地段好的產品,只因為價格高,居高不下仍然無法獲得買方青睞,建商完工交屋,買到價高的開始在拖延交屋,製造不願意交屋的理由,提出一些訴訟跟糾紛只求返還資金得到補償,投資行為在這種買賣裡就像一場賭博,而市場景氣的變化,時間就可以證明最後是賭贏還賭輸,景氣好的時候賭贏當然很開心,什麼小瑕疵都不是交屋的問題,賭輸了即便一個小瑕疵,仍然可以演變對簿公堂的情勢,這樣的劇情在房價緩跌的市場相繼上演,只是多與少的問題。

當市場還對投資行為有希望時,其實應認虧殺出,只要量沒有衝過30萬戶以上,市場都不會熱,不熱只是在看跌的速度快跟慢而已,任何市面上產生的點放性的利多,都也只是曇花一現無法燎原,畢竟都是小案成交、小量成交,個案表現全看產品規劃、價格合理性及座落地點才有去化的機會。

今年看起來有些地區房價下修,但蛋白區房價下修到已經符合居住在此區的中產階級可以負擔的能力時,可以開始看房子了,價格合理到自己舒服的價格就可以開始買進,畢竟相對三、四年前,價格已降到足以讓你舒坦,沒有理由不買,那些任性的賣盤不願意認命,仍然堅持高價,才會不好賣;地段好、產品對、價格下修,台灣的強勁買盤仍然會介入,圓自用購屋的夢,市場就會慢慢健康。

新的一年點放性時間長,市場自用型的產品仍然是今年成交的主力產品,也會讓這個緩跌市場帶來一線曙光,儲備了房地產未來再漲的動能!

顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部營建署都市更新及爭議處理審議會委員
高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新及爭議處理審議會委員
台北市政府市政顧問
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會委員

 

你可能還喜歡