顏炳立|堅持價格 如同一位優質名模

5月份是新冠肺炎疫情衝擊台灣最嚴峻的時期,但4個月過去,即將進入第4季,房市並沒有風雲變色,房價也未受影響,且六都的土地、地上權等都還在放量。

土地價格漲,會讓不動產持有者財富增加,但很多不動產持有者,為何沒能在這波賣出,或沒感受到價格上漲?原因在於,堅持價格。如同一位優質名模,但穿錯了衣服,若土地持分多,換裝機會很大,潛在價值就高;房價含金量高,可等待都更,因而不易下跌,得找到相對任性的買方才能脫手。但若土地持分多,卻不易換裝,就很難得到買方青睞。

尤其在蛋白區,以自用型為主的買盤,在總價上有其要求,若超出其可負擔的能力,就會面臨賣不出去的窘境。當開價不合理,剛性自用型買方就難以接受。而土地市場從所有權買到地上權,也創造出地上權的房子,這類房子有年限,價值則在買進當下開始逐年降低,直到歸零還回政府,考量買方轉手後借貸不易,不太具市場性,房價易跌難漲。

目前市場買盤都是企業長期使用為主,無法帶動蛋白區自用型房價,但對高端住宅卻有指標性影響,投資客應從有量、有價的市場去把錢變大。目前看來,時間、條件都不足,買到需放很久,獲利、交易便利及變現性不及金融市場。

好地段的高端豪宅,現金購入可彰顯身分,去化資金,中長期表現看好;至於蛋白區產品,高端客層不會有興趣,但若房價親民,生活機能好,交通再改善時,就會吸引年輕族群。房價跟成交速度成反比,蛋白區在量的需求很大,但有一定的單價、總價帶產品的考量。若在蛋白區想形塑出高房價的形象,當總價超越蛋黃區的中古屋,就會產生替代,必定影響去化率。因此,能讓自用型買方買得起才是重點!

剛性自用型買盤給了蛋白區產品養分,疫情緩下來就會放量,但不能藉此拉高房價。市場上只有對的價格、對的產品,才有成交機率。在這缺工、缺料的市場,只有雙方「讓」、「不堅持價格」,才可能順利成交。若是蛋白區的房價挾持這些理由,想要挑戰蛋黃區的中古屋,那剛性自用型買盤就要選擇市區內穿錯衣服的名模,因其仍保有優良本質,可享受都更後發財的機會,這是購屋的法則。

授權轉載自Smart 2021年10月號。作者/顏炳立 香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理

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