穆椿松|央行信用管制 房市將有三大變化

中央銀行於9/23召開理監事會,會後有一個記者會發佈幾項重要的訊息,第一,央行的基本利率凍結維持1.125%,因為台灣有些企業發展很成功,但也因疫情關係,不少企業或個人受到影響,使得收入狀況不甚理想,央行體恤所有人民,在利息部分維持凍結不升息的局面。

但是,在房地產的部分,央行讀到了兩個數據,第一是對建商土融、建融的放款餘額,每月都在增加中,目前約有2兆7千億的土建融放款;第二,一般的房屋貸款,目前約有8兆6千多億,且每月以2百億左右的速度成長中,解讀出房地產的熱絡仍持續增溫,並沒有下降的趨勢。

這波第三次的選擇性信用管制,其中有三部分跟房地產界息息相關,第一是工業區的土地,如果沒有即時開發,對於工業區的融資將限縮,如已辦貸款而一年內尚未開發,將限期局部歸還,來抑制工業區土地的再上漲,這波台商資金回流,有局部的資金已進入工業區,土地已漲了30%,使得真正需要工業地蓋工廠的企業成本增加,所以,央行對工業區的土地實施選擇性信用管制。

第二,對於住宅、商業用地的土地融資借款,由原本成數7~8成,第二次信用管制只有65成,其中10%要保留到取得建照開工後,才可以撥款,而第三次的信用管制,土融不能超過6成,且其中10%需保留到取得建照開工後才可以撥款,使自有資金需提高到一倍,這對建商買地來擴大其規模限縮得更緊了,對建商開發、推案的時程也會拉長,有抑制搶購土地的現象。

第三,關於個人、自然人購屋時,第二戶房貸不得有寬限期且貸款成數不能超過六成,交屋後必須按月繳交本金與利息,這會讓投資客的資金有所限制,央行此舉卻有助於投資客減少1-2成。

此次,央行第三波的信用管制,對於房市過熱可降溫,第一,對工業區土地的炒作有所抑制,可壓抑工業區土地的再上漲;第二,住宅、商業區建商需要的土地,也因為土融成數降低,讓取地的速度和規模更加謹慎,建商未來推案的速度將全面放緩,第三,對投資客、自然人第二戶貸款取消寬限期,可壓抑投資客擴張自己的信用,把房子留給真正的自住客。

以上央行的措施,依穆老師來看,處理變通上愈來愈強且能擊中要害,讓房地產交易的秩序漸漸走向理性化,對房地產短期會壓抑,長期可建立較合理的房市環境。

文/新業建設名譽董事長穆椿松


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新業建設榮譽董事長穆椿松
新業建設名譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長(總裁)
居研所聯合建築師事務所-首席建築師
成功大學校友會-榮譽理事長
台灣省建築開發公會-榮譽理事長
台中市不動產開發商業同業公會-政策委員會委員

◎經歷
台中市建築師公會-第十屆主任
台灣省建築開發公會-第五屆理事長
台中市建築開發公會-第八、九屆理事長
國立成功大學校友會-第六屆理事長

◎學歷
國立成功大學建築研究所 碩士