葉凌棋|邁入超高齡社會 房屋代管成趨勢

根據內政部統計,台灣2020年面臨「生不如死」的困境,去年全年新生兒僅16.5萬人,創史上新低,且死亡數超越出生數,台灣首度呈現人口負成長。

而根據國發會去年公布的人口推估報告中顯示,預估2025年台灣就會進入進入「超高齡社會」,也就是說每5人中就有1位是65歲以上老人,到了2034年,全國一半以上都是中高齡、超過50歲,台灣「少子化」、「老年化」的趨勢已難逆轉。

就房市而言,全台屋齡逾30年的老屋高達408萬戶,占全部房屋876萬戶約46.5%,換言之,在台灣每2戶住宅就有約1戶為老屋,台灣也面臨住宅老舊的困境。因此,人口「高齡化」、住宅「老化」,台灣面臨「雙老」危機,已是不可逆的現象。

筆者觀察,不少高齡長者住在沒有電梯的老舊住宅,隨著體力問題,上下樓梯都是苦差事,出入不便, 4、5樓無電梯的公寓,對於行動不便的高齡者是不宜居且不友善的,若想改善居住需求,透過都更或是危老來重建是一勞永逸的辦法,但產權整合就是一大問題,需要花費很長一段時間,除此之外,高齡者的基本居住需求是否有其他更好的選擇?

以日本為例,日本為因應房屋老舊及所有權人高齡化的趨勢,衍生出租賃住宅產業,日本房東重視安定性,追求穩定的收入現金流,以縮短房屋閒置時間為優先考量,而非以利益的最大化經營模式。管理業務提供持續性的服務,其經營不受景氣波動影響,是日本業者及房東都能接受經營模式,這樣的模式,或許也可為台灣的「雙老」危機作解套。

政府似乎也聽到高齡者的心聲,隨著台灣高齡化社會逐步逼近,內政部超前部署,規劃發展高齡者租屋「留房養老」,採代管制度滿足高齡者居住需求,以往有屋的高齡者不具申請包租代管的房客資格,高齡者可將沒電梯的房子提供包租代管業者租給其他人,高齡者即可另租有電梯適合他住的房子,提供高齡者友善居住環境,以實際行動滿足銀髮族居住需求。此外,不少房東因忙碌、欠缺管理經驗等因素而疲於管理出租住宅,容易造成租賃糾紛,若透過代租代管服務,利用專業化分工,可以輕鬆出租,不須煩惱繁瑣的租屋瑣事,一舉數得。

筆者認為,台灣面臨「雙老」危機,我們不見得要負面看待它,若透過產業轉型、升級,甚至能化危機為轉機。過去從社會住宅的包租、代管或非社會住宅包租代管開始,台灣也逐漸累積不少房屋租賃相關的經驗,在台灣即將邁入「超高齡社會」,預期未來會有更多、更好的配套措施,房屋「代管」將成趨勢。

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永慶房產集團 業務總經理葉凌棋

葉凌棋

◎現職
永慶房產集團業務總經理

◎經歷
永慶房產事業群總經理
法人投資服務團隊總經理
永慶建設及代銷總經理

◎學歷
政治大學地政系

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