顏炳立:2019年是「認虧保命年」 投資客要戒急用忍!

現在市場沒有投資的機會,沒有投資的本錢,房價、量仍在緩步下跌。

2016年我預言房市將緩跌4年、盤整4年,在那個時間點喊出的確要有很大的勇氣,2019年邁入第4年,該要落底盤整了,2016年喊出蛋黃區要下修兩成,蛋白區下修三成,才是第一階段的落底。依照預測現在看起來是兌現了,市場的成交量皆來自於認命讓利,套住的皆來自於任性,2019年最後提醒的一句是:『認虧保命年』,居然變成媒體報導的頭版頭條。

沒有人可以主宰市場,是政策決定了市場、掌握了市場,4年後蛋黃區成交價比同期約下修兩成,蛋白區比我預測的三成更悲慘,下修三~四成,反映出這是一個剛性自用的市場,目前市場沒有投資的氛圍與條件

2019『認虧保命年』談的是,大量買進、來不及退場,在買氣淡了仍不願認虧賣出,原本5%的賠率,等了幾年,現在要認賠20%才有買家青睞,4年已告訴我們,市場沒有任性的本錢!接受事實,不要讓可以換錢的機會流失。

樂觀來看2016年的量是低的量,24.5萬棟,2017年26.6萬棟,2018年27.8萬棟,量是價的先行指標,沒有量市場只有剛性自用的盤,不會有追加的盤。然而開春後,中南部的土地及預售市場,呈現大量的買進,不知是看好市場還是看好韓流現象,還是把消費者當成笨蛋,大量推案大量買進,房價並沒有創新高;韓流只是煙火不是柴火,口袋深的大量搶進台中沙鹿、烏日、清水,高雄的大社、仁武、岡山、楠梓,清一色皆是一~兩房的產品,全是剛性需求,單價、總價、產品、量,皆是中產階級以下可接受的,在供需情況下,換得等了3、4年的消費者進入市場,造就了一些量。

市場在媒體及建商的鋪設假議題下,只為了存活,完全處於逆勢操作,把任性的堅持維持在預售市場上,地方性的小利多,可以報導成全台利多大出貨,普遍存在個案表現。豪宅市場因為回流台商、肥咖條款,讓黯淡的市場有一絲火花,這是任性的有錢台商(資金)想進貨,對賣方而言應抓住市場即將退去的餘溫,業界沒有悲觀的權利只有一個字:衝!『水潑石頭無採工』、『斤斤計較只為錢』。

2018年如預測,沒有過28萬戶,市場仍是緩跌的盤,呈現溫水煮青蛙,量雖有增溫,較擔心的是5、6萬戶繼承的量,若拿掉,真正的交易量約在20多萬戶,唯各類產品存在的皆是剛性自用的盤,屬於消費性的飯店、店面、小套房,災情慘重,買氣低落,工業土地、辦公室的熱潮無法撐起市場的半邊天。

今年很多民眾問我房市落底了嗎?是否可以開始買房?我都回答:自用、剛性可以開始看房了,只要是蛋黃蛋白區價格分清楚,不對的市場、不對的時機、不對的產品、不對的價格,買到了就要被打回原形,所以未來的市場,蛋黃是蛋黃、蛋白是蛋白,不要混亂,這樣市場才會回歸健康正常,甚麼地點甚麼價格分清楚,對自用型的來說,在價格下修了3、4年後,有落底的態勢,所以剛性自用的可以出來看房子了。投資的仍要戒急用忍,因為現在市場沒有投資的機會,沒有投資的本錢,房價、量仍在緩步下跌。

留得青山在,不怕沒柴燒,這是對於過去持有多戶房子投資者的建言,整個市場需求有限,購買力減緩,將使付租能力下滑,收益、租金也下滑,造成空屋率上升,出現拋貨壓力,迫使資產價值出現調整。最近信義計畫區的豪宅指標,從過去的300萬下修到200出頭萬,預售時還有朦朧美,完工後赤裸裸要站上200出頭萬則賣得辛苦;1月中信義計畫區新完工的豪宅,成交198萬,等於宣告越過200萬已是高價了,2、3年前敦化南路預售屋開價214萬,等於宣告敦化南路仁愛路現貨站不了200萬了!

這都是價格破壞,然而與中產階級的需求並無相關,全台剛性產品熱銷,但豪宅市場只能看到零零落落的成交,沒有追價,這預告了未來4年即將陷入盤整,用有限的需求來去化大量的供給,今年建商大量推案將造成另一波逆勢操作搶錢的戲碼,冰冷的市場仍要殺雞取卵,搶到的就是贏家!

顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部營建署都市更新及爭議處理審議會委員
高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新及爭議處理審議會委員
台北市政府市政顧問
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會委員

 

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