葉凌棋:金牛年房市展望 有三風險要留意

2020年是戲劇化的一年,年初受到新冠疫情衝擊,全球恐慌情緒蔓延,台灣也不例外,房市短暫陷入低迷,但在國內疫情控制得宜的狀況下,後疫情時代原先遞延的買氣爆發,市場轉趨熱絡,加上市場資金氾濫,這樣熱絡的氣氛讓炒風有死灰復燃跡象,同時引起政府關注,行政院祭出「健全房地產市場」方案,精準打擊投機炒作,房市有望逐步走向健康穩定的發展。

2021年金牛年房市又會呈現甚麼樣的市況呢?

作者永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為,全球為了減緩新冠疫情對經濟的衝擊,紛紛祭出貨幣寬鬆政策與大量的財政刺激來因應,美國聯準會在12月的利率決策會議表示,將維持0%至0.25%的低利率至2023年不變,顯示今年在全球貨幣寬鬆下,市場資金滿溢,長期超低利率環境可說是已確立,資金潮加上低利將持續推升房市增溫,房市續旺的可能性大增。

如此看來,2021房市是一片審慎樂觀的景象,不過,仍有三大風險需要注意。

全球經濟發展趨勢是未知數

首先,各大經濟預測機構都預期今年全球經濟強力反彈,但經濟成長是否減弱或延遲都還是未知數,加上目前新冠疫苗研發雖然已出世,但各國取得疫苗與施打狀況並不相同,加上季節因素,國際新冠秋冬疫情蠢動,各國確診病例數持續攀高,都持續衝擊全球經濟,央行總裁楊金龍更不諱言:「新冠疫情是比金融海嘯更大的黑天鵝,這次是由實體經濟受影響進而衝擊金融市場,若惡化下去會如同氣候變遷一樣,完全改變人類生活習慣,甚至比氣候變遷更可怕。」,因此,新冠疫情對經濟金融體系的衝擊是立即且劇烈,同時也引發貿易急遽萎縮、跨境資本大量移動等廣泛影響,全球金融市場有大幅震盪風險,將連帶影響房市表現。

房市市場供給量大、賣壓重

其次,今年國內新增市場供給量仍大,從使照量來觀察,2020年使照量雖然維持2019年水準,但仍是高水準,且全台住宅開工、建照量皆創新高,還有7.8萬戶餘屋有待去化,不論是現存的新建餘屋、已領使照可交屋的新屋,或是未來二、三年市場將新增的市場供給新屋,量都非常的大,賣壓仍重。

房市政策連環招

此外,第三個風險就是房市政策,去年12月政府使出「打炒房」連環拳,從內政部實價登錄2.0的修法通過,讓成屋實價揭露至門牌、預售屋全面納管,並在買賣契約成立30天內完成價格登錄,以及金管會積極查逃漏稅、擴大不動產專案金檢,另外央行針對投機客與建商購地、餘屋採行選擇性信用管制等,都在在顯示政府「打炒房」的決心,近期也發現投機買盤有縮手跡象,讓房市健康降溫,顯示政府調控房市措施或成效,房市回歸實際供需基本面,不過,若是投機炒作行為沒有收斂,不排除今年還會祭出更進一步的健全房市政策,那麼,就會左右今年房市交易量表現。

展望2021年金牛年房市,政府打擊投機炒作應該會在今年獲得成效,過去由預售屋帶動的價格迅速堆疊,未來將很難再出現,市場對房價上漲的預期也將改變,即使房價跟隨經濟成長而走揚,但也僅是緩步上漲,預期2021年房價呈「平盤整理至緩漲」格局。至於交易量部分,國內經濟穩定復甦但房市變數仍多,買氣難有爆發性成長的空間,預估2021年全年交易量約32.5-33.5萬棟之間,較2020年同期持平或小增3%。

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永慶房產集團 業務總經理葉凌棋

葉凌棋

◎現職
永慶房產集團業務總經理

◎經歷
永慶房產事業群總經理
法人投資服務團隊總經理
永慶建設及代銷總經理

◎學歷
政治大學地政系

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