葉凌棋:疫情黑天鵝!後疫情時代的房市觀察

這陣子不論碰到親友或記者朋友,總會被問到後疫情時代房地產會往上爬,還是往下走的問題。其實去年底,各大建商、房仲業者都看好2020年房市持續溫和復甦,卻在今年年初蹦出新冠肺炎疫情這隻黑天鵝,各國紛紛以封城、鎖國來防止病毒蔓延,全球經濟復甦蒙塵,供給端與需求端都亂了套,也連帶打亂了房市原來的節奏,顛覆原有的預期。

國內在3、4月時感染人數激增,讓民眾恐慌情緒升溫,減少外出的機會,房市買氣也暫時受到影響而觀望,影響房市交易,不過,房市回溫的現象大約自5月初就出現了,連續40多天沒有出現本土病例,於是我們發現不論是中古屋、新成屋或預售屋市場的買氣回籠,6月全台大解封之後,房市交易呈現「旺季仍旺」的氛圍。

為什麼房價喊跌不跌,而且明明全球疫情還未終結,購屋族群就已經漸漸活躍起來了?我認為和下面幾件事或幾種現象都在同一個時間存在與發生有關。

一是疫情持續全球肆虐,但是台灣防疫成績全球有目共睹,國內經濟與房市只有短暫受到衝擊,在國內疫情受到控制後,房市就回歸正常供需。二是因應全球景氣走緩,各國央行都採取寬鬆貨幣政策,紛紛降息並大量印製鈔票,超低利率環境成形,國內央行也於3月跟進降息1碼,讓重貼現率來到歷史新低的1.125%,錢愈存愈薄的狀況下,資金不是往股市,就是往房市跑,我們可以看到近期資金持續匯入,台幣轉強,股市也呈現V型反彈,而房市也在房貸利率創新低的狀況下開出紅盤。三是在中美貿易戰及國際反避稅相關法案陸續實施下,台商回流、鮭魚返鄉將帶來高達兆元的投資規模,以及8.7萬的就業機會,也連帶推升住宅需求,為房屋及土地市挹注交易動能。

展望下半年,低利率、防疫成績、台商回流這些利多態勢不致於出現太大變化,而全球央行仍會以極寬鬆的貨幣政策、財政擴張來挽救經濟,熱錢到處流竄的現象應不會停歇,此外,今年儲蓄險面臨停賣的命運,每年約6000億的保費將尋求新出路,資金最有可能流向房地產、股市、基金,可說是房市新商機。

雖然房市利多看來不少,但是我對下半年市場的看法,仍然是「可期待,但是不容過度樂觀」,大家別忘了,還有「經濟二次探底」與「疫情再爆發」兩大變數,若是下半年兩大變數發生,那房市交易成長力道將減弱,原本是交易旺季的下半年,交易市況僅與上半年相當,沒有成長的空間,預期下半年交易量與去年持平;而若是疫情穩定受控,沒有二次感染風險,經濟緩步復甦,那麼,後疫情時代房市買氣應可持續,下半年房市交易將續暢旺。

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永慶房產集團 業務總經理葉凌棋

葉凌棋

◎現職
永慶房產集團業務總經理

◎經歷
永慶房產事業群總經理
法人投資服務團隊總經理
永慶建設及代銷總經理

◎學歷
政治大學地政系

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