穆椿松:炒房很容易嗎?專家跟您想的不一樣

從事房地產已40多年,有一件事一直想不通,入行時,報章媒體就曾說「房地產有人在炒作!」而前20年自己公司規模小沒什麼感覺,最近倒是認真思考,房地產要如何炒作,實際了解後才發現真的很難!

目前台灣房地產在新建房屋的市場,一年有13,200億,90%集中在六都及新竹縣市,新北一年約3,300億、台北市2,000億、台中市2,500億、桃園2,000億、高雄1,400億、台南550億及新竹縣市550億,若按各區最小550億至最大3,300億,沒有200億以上資金如何炒作?

因此,穆老師認為,

第一,沒有龐大的資金無法操作;

第二,從建商角度思考,取得一塊土地後,需規畫適合的產品,例如總價1,200萬~1,500萬的房子,思考月收入是12萬~15萬的家庭,及家庭的年齡、職業、小孩年紀,包括需要的空間大小、公共設施,例如3房或4房、衛浴及廚具的配置、周遭生活機能是否能滿足,例如市場、公園、學校等,這些都必須經過建築團隊絞盡腦汁地仔細評估,還要考量是否需要高檔次的廚房、衛浴設備及建材,最後再經市場的考驗,才有順銷的可能性。

第三,曾試著自己能否能操作?發現難度很高,風險更高,未來產品的趨勢、購屋者的價值觀是否改變?美國總統川普是否再發動貿易戰?銀行利率會再下探或上升?兩岸的緊張是否有致命性的問題?種種的不確定因素,炒作風險是極大的。

第四,依我40年的經驗,房價上漲的主因是經濟繁榮及社會的富有,帶動房屋需求裡量與質的提升,及社會公共建設的推動,例如道路、公園、學校、市場的興建,會影響附近的行情。房地產的上漲是消去法的方式成長,市場上有15萬/坪、16萬/坪、17萬/坪,大家會先買15萬/坪的房子,再來是16萬、17萬/坪;土地也是,建商會先買30萬/坪,再來才是31萬、32萬/坪,不是地主想賣多少就賣多少,而是根據市場供需的行情。

因此,房地產上漲的原因,主要是經濟社會的繁榮、公共建設增加的便利性,自然所形成的結果,而非少數人之炒作!當然,在我40年經驗裡,也有少數時間搭到景氣的順風車,但大部分都是吻合社會機能、國民所得及社會大眾的價值觀,如果真有炒作高手,希望不吝於給穆老師指導一番!

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新業建設榮譽董事長穆椿松
新業建設名譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長(總裁)
居研所聯合建築師事務所-首席建築師
成功大學校友會-榮譽理事長
台灣省建築開發公會-榮譽理事長
台中市不動產開發商業同業公會-政策委員會委員

◎經歷
台中市建築師公會-第十屆主任
台灣省建築開發公會-第五屆理事長
台中市建築開發公會-第八、九屆理事長
國立成功大學校友會-第六屆理事長

◎學歷
國立成功大學建築研究所 碩士


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