2019台灣的房市落底 讓我們看房去

2019年所有的政策都只利於自用,不利投資。

時光飛逝,猶記2018年初時預言房市震盪,歲月如梭、光陰似箭迎接了2019年,2019年各方的預言,隱藏了世界經濟不利的因素,都將可能在今年發生。今年的房產市場預計落底,2016年發佈落底要盤整四年、緩跌四年,依照預測現在看起來是邁入了落底年,但這個落底年仍然存在著最大的問題是賣方太任性了,過慣了獲利輕鬆的好日子,現在市況變了,要虧錢賣房是心不甘情不願,一直在掙扎當中。

以2018年整體市場的交易狀況,土地及商用不動產市場預估達到將近千億,比2017年增長了四成多,土地市場預計一千八百億,也比2017年成長了百分之四十幾,全國移轉棟數,估計會來到二十七萬棟上下,也比2017年增長了五%左右。主要仍然是房市處於低迷下的不景氣,因為沒有過三十萬戶,所以仍然延續緩跌趨勢,但是房市全面崩跌不易,房地產市場呈現的是空頭共識,各種曖昧模糊的市場行情訊息,經不起時間跟成交的考驗,時間會證明市場的真實變化,不必虛構任何的情節。

去年的市場亮點是台商回流、肥咖條款,中美貿易戰爭使得中國大陸的台商資金撤回來台灣,重新另起爐灶,造就了全台灣土地衝量的熱潮,回流的資金積極尋找低檔、有空間的自用土地,不管是從政府的管道或是從市場去尋找,造就了去年整個土地交易量中有三成多的土地是屬於工業土地;但是主要幾個大城市價格及量皆沒有大增,或地價的上漲,反倒次級地區的工業土地補漲了,相對漲幅就有一、兩倍之多,對市場而言是有點炒作的意味了。

另外一個產品是辦公室,低迷了二十幾年的租金在去年終於看到了A級辦公大樓租金產生結構性的變化,當租金上揚所反映出的房價必然也高了,所以在供需失衡的情況下,新供給的辦公室租金上揚創了新高,管理好的舊辦公大樓,房價不跌反漲,改寫歷史,這是2018年的亮點。

豪宅市場也因為台商的回流,開始有自用的、家族用的及投資公司獲利的資金規劃,新購入的一些指標性豪宅,也造成豪宅市場在緩慢下跌的市場中仍然有一些成交量,由於預售房屋的價格破壞,直接傷到了新成屋,新成屋的價格調降直接打到了中古屋。2019年卻是中古屋市場跟新成屋市場與預售屋市場相互斯殺的一年,因此預計2019年仍然要走讓利、讓價、增量的格局。

由於今年面臨美國、中國大陸經濟上的衰退,影響到全球房市投資,造就了房市場的殺戮市場,到底是「豬年豬會有豬瘟,還是豬會上吊」?無論如何這些不利因素能夠加速過去任性的賣方變成認命的賣方,而認命、剛性自用的買方能夠進到市場,讓量能夠增加。

2019年所有的政策都只利於自用,不利投資,今年的房市仍然存在著放量落底等風的盤,也期待失望性的投資性買盤能夠含淚離場,因為陸續累積的大量等待解套的籌碼,在等有限的自用型資金,讓利換量依舊,若要拉高出貨很難。2019年台灣的房市預測,「貓的市場不會有老虎的雄風」、「冷的市場也不會有熱的產品」、「蛋白產品不應該有蛋黃的行情」、「蛋白的地段也不應該有蛋黃的價格」、「玉蘭花的行情不可能賣到玫瑰花的價格」!

房市存在的就是一個價格問題,而今年將是落底盤整、備糧等風,「我在海上抓魚深知冷暖,有魚無魚下竿便知」,整個市場是大魚不咬,小魚成就不了豐收,結果在心裡,市場在手裡,決定在買方,房地產市場沒有作帳行情,只有勇敢務實面對!市場仍然呈現溫水煮青蛙,有的跳有的已經不跳了,台灣的房市已經不再適合投資了,對於仍擁有投資性標地的要認命拋出,別任性持有。

今年的市場不會是一個亮的盤,而是一個撐,要撐還是要殺的盤,要豬瘟還是要上吊,剛性自用的在等待,過去獲利的日子應該及時看破,然而,等待不如讓利換錢出場,今年利再讓、價再降,量溫和的放大,因為豬年要落底了,剛性自用的可以出來看房子了。

2019年認虧的出場,自用的開心進場,未來四年經過盤整能夠去化大量的預售跟中古的量,讓新的年度能夠撐住台灣已經四年後落底的房價,對於還沒有反應落底的房價,仍然要不斷等待,存好錢等待。

新的一年從看到曙光在全世界都看好的經濟年度,也希望房地產市場有剛性自用最後撐起了一片市場榮景,祝大家新年快樂,買房成功,發大財,恭喜發大財!

顏炳立

◎現職
戴德梁行台灣董事總經理
台北世界貿易中心聯誼社理事
財團法人台灣金融研訓院講師
農民團體幹部聯合訓練協會估價講師
台北金融研究發展基金會講師
內政部都市更新及爭議處理審議會委員
內政部營建署都市更新及爭議處理審議會委員
高雄市都市更新及爭議處理審議會委員

◎經歷
台北縣地價及標準地價評議委員會委員
台南市政府都市發展局委員
新竹市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新審議委員會委員
台北市都市更新及爭議處理審議會委員
台北市政府市政顧問
高雄市都市更新及爭議處理審議委員會委員

 

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