穆椿松:少子化已經衝擊房地產的購屋需求?

820萬戶中高達60%是有購屋需求的…

台灣近20年的話題,不少都圍繞著『少子化』,甚至已被國家列入國安問題。因為台灣的出生率原本每年高達30萬以上,1998年下降至25萬,這5年來平均更落在20萬左右,以全世界來說,台灣的出生率算是很低,少子化已經影響了國中、高中及大學的招生。因此,社會上常有人聯想到『少子化』是否對房屋需求有減少的現象,而提出少子化會影響房地產市場這個說法。

讓我們從兩個面向來一探究竟,第一,從台灣『少子化的時間點』剖析,1997年以前,台灣每年的出生率是30萬以上,最高峰至35萬,1998年降至一年25萬,1999年更下降至一年22萬,從此台灣的出生率更徘迴在20萬上下。

當然,少子化自然影響到國中、高中及大學教育體系的招生困難。但是,從關鍵的購屋年齡來看,1998年出生的年輕人今年是21歲,而一般購屋年齡平均值是在30歲以上,最多至38歲,因此,要影響到房地產至少需等到31歲以後,從少子化的時間點來看,台灣的房屋需求至少還有10年左右的黃金期,如今談購屋需求會減少、似乎不合乎邏輯!

第二,從房屋自有率來分析,台灣人口約達2,380萬,平均2.9人為一戶,共820萬戶,其中房屋自有率有87%,因此,有學者專家提出真正有購屋需求的僅佔13%。但專家卻忽略了,雖然房屋自有率高,但87%裡滿意居住現況的不到40%。

尤其以都會區對換屋的需求更強烈,其中不滿意的原因,包括房子過於老舊、空間不足、停車不足、廚房設備不足、網路設備不足及公設不足等以上六點,顯示至少47%裡是有換屋的剛性需求,加上原先沒有房屋的13%,因此,820萬戶中高達60%是有購屋需求的。

從上述兩點來說,少子化已經影響台灣房地產了嗎?我想,從少子化的有效時間尚有10年左右;另外,房屋自有率87%,但滿意居住現況來看不到40%,因此,在未來10年內,坊間電視名嘴常在談台灣房市的需求衰退時,我想,可能言之過早了!

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新業建設榮譽董事長穆椿松
新業建設榮譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長(總裁)
居研所聯合建築師事務所-首席建築師
成功大學校友會-榮譽理事長
台灣省建築開發公會-榮譽理事長
台中市不動產開發商業同業公會-政策委員會委員

◎經歷
全友建設董事長兼總經理
台中市建築師公會-第十屆主任
台灣省建築開發公會-第五屆理事長
台中市建築開發公會-第八、九屆理事長
國立成功大學校友會-第六屆理事長

◎經歷
國立成功大學建築研究所 碩士


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