穆椿松:台灣新大樓的公設比為何居高不下?

公設比,是指所有建築物完整的登記

在一次偶然的餐敘中,一位企業家夫人與我提起很多先進國家買房只買室內的坪數,為何台灣買房要買那麼多的公設?若只買室內坪數,房價會不會便宜一點呢?

閒聊中,我跟這位企業家夫人從兩個面向談起,第一個面向是台灣房地產的登記制度是沿續日據時代的制度,土地與房屋採分別登記且房屋是從實登記,簡單地說,就是有多少面積就登記多少,要登記到滴水線。

第二個面向是,為什麼現在大樓公設比會愈來愈高呢?

把時間回推到20幾年前,早期公寓梯間的寬度沒規定,兩戶人家一打開大門都快撞在一起了,為了有更舒適的居住空間,修改建築法令把門廳梯間的寬度從很窄的空間改為2米寬;

第二,防災安全考量下,樓梯及電梯的排煙空間不能共用,需設置獨立的排煙室,而在一次火災中發現若唯一的逃生梯著火,會造成住戶逃生困難。因此,政府開始修訂法令明文規定,8樓以上強制要做兩支逃生梯;

第三,地下室防空避難設施兼做停車需求,停車需求大量的增加,地下室往往需挖到B4及B5才夠住戶使用,這些改變都使得公共設施的面積不斷增加。

公設比,是指所有建築物完整的登記,包括一樓梯廳、各樓層梯廳、逃生消防、地下室、水電供應空間、健身房及交誼廳等公共設施總和,除以每戶面積,這也是公設比為何從早期的20%至25%已提高到現今30%至33%。

企業家夫人提到房子100坪,售價1,000萬元,售價10萬元/坪,公設面積35坪,室內面積只有65坪,房屋售價應該是65坪X10萬元/坪=650萬元、而不是1,000萬元!其實,建築物價格是成本效益加上合理利潤,若用室內面積65坪計算,其售價約16萬元/坪才是合理。

現今政府對房地產登記是有明文規定,內政部在買賣制式合約書中要求,對每一戶的室內面積、陽台及公設面積,甚至車位面積都必須清楚記載,要求分別計價以達到透明化的目標。所以,不管是以售坪還是室內坪數來計價,房屋總價仍是1,000萬元,用售坪算每坪單價10萬元,用室內坪算每坪單價16萬元。

當然,房地產應該如何登記沒有絕對的對錯,台灣既有住宅已有840萬戶並採用原來的登記模式,若貿然修改法令,本來房地買賣雙方對售價及計價恐有不同的認知,容易造成市場交易的混亂及社會的不安,銀行的估價也要認同,否則也是困擾。

未來,房地產登記制會變成什麼模式?我想,這是可以討論的,前提是政府、建商與民眾三方要有共識,如果都想往室內實際坪數登記,多餘的空間應如何登記載明,應作討論並找到合理的解決方法,社會有共識再來修也不遲。

 

新業建設榮譽董事長穆椿松
新業建設榮譽董事長穆椿松

穆椿松

◎現職
新業建設名譽董事長
居研所聯合建築師事務所合夥建築師
台中市大台中建築師公會第一屆政策會召集人
台中市不動產開發商業同業公會政策委員會委員
台中市國立成功大學校友會第十二屆榮譽理事長

◎經歷
國泰建設科長四年
長億建設經理二年
東海大學兼任講師
台灣省建築師公會台中市辦事處第十屆主任
全友建設董事長兼總經理
台中市建築開發公會第八、九屆理事長
台灣省建築開發公會聯合會第五屆理事長
台中市國立成功大學校友會第六屆理事長


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