供需失衡 北市新完工辦公大樓掛蛋

《返鄉新代價:買不起的地、租不起的房》專題

辦公市場這三年將面臨供需斷層擴大的罕見現象。最新市調顯示,2019年新完工的台北市整棟頂級和A級辦公大樓,罕見「掛蛋」。業者憂心今年將破天荒沒樓可租、可賣!預期未來三年仍是新供給短缺,最近租金行情已漲聲響起。

近一年台北市辦公大樓供需失衡的斷層,愈來愈嚴重,需求量刷新紀錄、租金行情也愈飆愈高;2019年更將面臨史上首見的供給「掛蛋」現象,市場預期供給吃緊的狀況會更明顯,「房東方」市場抬頭。

日前內政部實價登錄資訊顯示,2018年中完工落成啟用的北市信義計畫區「台北南山廣場」,出租率已飆破九成,最高租金行情位於38樓,每坪月租高達4,672元,超越「台北101」83樓的4,411元。

據統計,2018年包括頂級、A、B級等各級辦公室市場,全年淨去化量就高達6.1萬坪,遠超越2017年的4.1萬坪,刷新史上最大去化量的新高紀錄。最大的辦公室需求來源是高科技、金融和共享辦公室(Co-Working Space)。展望未來三年的新供給,2019年將面臨零供給,沒樓可完工釋出。

高力資深執行董事楊慧明表示,2018年新完工落成五棟辦公大樓,出租率都衝上九成,為歷年首見;觀察2019年,若「台北大巨蛋」1.022萬坪的辦公大樓,還沒有復工並完工,那麼全年將出現罕見的零供給。

至於2020年,只有「中壽台北學苑」、「新星興業仁愛」二棟大樓、約2.65萬坪完工;不過「中壽台北學苑」,可能對外出租面積不多。

進入2021年,將有「國壽松江」和「富邦長春」二棟大樓完工落成,面積共約1.07萬坪。

五大建商靠攏商辦市場

商辦大樓市場供給失衡的窘境已浮上檯面,需求也從台北市中心蔓延到新北市,國建、興富發、華固、遠雄、長虹等五大建商,今年同步向商辦市場靠攏;其中遠雄汐止史上總銷規模最大案「U-Town」、總銷高達560億元,第二期將於第二季正式登場,最具指標。

台商資金回流潮發酵,帶旺科技廠辦、商辦大樓的需求,連過去鮮少著墨商用、辦公市場的國泰建設,也大轉向。國建表示,去年國建和國壽攜手Marriot合作的萬怡酒店已開幕,接下來又有兩筆商辦開發案,其中南港已簽下利百代辦公大樓改建案,預計2022年可望完工;另外,也簽下日本三井不動產的敦北辦公大樓合作案,預計2025年可完工。

興富發集團總裁鄭欽天早在去年5月就喊出「10年打造30棟辦公大樓」的目標,計劃橫掃北中南辦公市場,除台北市「CBD台北時代廣場」已接近完銷、去年正式推出高雄「CBD時代廣場」外,今年更計劃加碼北中南辦公大樓購地計畫。

據悉,興富發集團接下來還會陸續跨足民生和生活相關產業,進一步提升商辦大樓的配套機能。

建築業界早年被封為「廠辦三雄」的華固、遠雄、長虹三大建商,今年更積極重返商辦、廠辦市場。其中,華固來勢洶洶,手中已有大直「華固亞太置地」辦公80億、潭美辦公33億、承德路16億三大辦公開發案。

據悉,「華固亞太置地」商辦大樓第一季可能會傳出成交半棟的好消息;另外「承德路」辦公案位於士林北投科技園區,擁有可觀的辦公需求,預計明年第三季動工,先建後售;「潭美辦公案」也是先建後售。

至於遠雄,汐止「U-TOWN」為史上規模最大的廠辦園區開發案,總銷達560億元,其中第一期300億元已完銷,第二期260億元預計第二季推出、已被預購近20億元,其中有六成是置產客。據悉,遠雄相中台商返台置產潮,已計劃擴大到台中市場,開發辦公大樓。

長虹則以台北市為中心,除既有的幾筆WTO系列廠辦土地外,近一年又加碼拿下幾筆廠辦的土地,包括內湖潭美、內湖;據悉,最近正評估卡位「東區門戶」南港,購置土地。

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