富爸媽送房給子女 節稅有撇步

依據內政部最新繼承及贈與的移轉量資料,今年第一季全國贈與移轉棟數高達13,575棟,年增1.91%,且六都在贈與移轉量部分都向上成長,然房仲業者表示,富爸媽送房給子女要仔細規劃,未經規劃隨便贈與子女未必有利。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示,以目前房價水準及薪資水準相比較,大部分民眾買房不易,加上少子化影響,許多長輩會選擇運用繼承及贈與將房產轉給晚輩,即使遺贈稅在2017年5月後改為累進稅率,以公告現值計算的房產節稅效果驚人,尤其贈與每年每人有220萬免稅額,生前贈與有不同的操作方式,這是近期贈與移轉量持續增加的原因。

綜觀今年第一季贈與移轉量來看,郎美囡表示,今年第一季全國的移轉棟數高達13,575棟,其中以新北市移轉2,768棟最多,其次是台北市的2,647棟,排名第三名為台中市1,532棟。

郎美囡指出,生前贈與移轉可利用每人每年220萬來做規劃,不動產也可利用分割分次移轉來節稅,此外,若贈與標的是房屋或土地,其價值認定是依照房屋評定現值及公告土地現值,這兩項評定價值都低於市價,故有其節稅效果。

另外,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,贈與移轉受贈人取得房屋的價值偏低,若受贈人之後將房屋賣出,依房地合一稅規定稅基以實價計算,可能產生較高的房地合一稅,故建議贈與前應先行規劃,或是利用重購退稅的方式來節稅,避免被課重稅。

徐佳馨說,有一個實際的個案就是房屋所有人在賣屋之前,因為事前沒有精算及規劃,賣屋之後,交了超乎預期多的稅金。

舉例來說,張先生受贈了一間房子,市價1,000萬元,但公告現值只有300萬,後來賣了1,500萬元,國稅局認定他的獲利並非500萬元(1,500萬元減1,000萬元)而是獲利1,200萬元(1,500萬元減300萬元),如果房地比30%,張先生他所得稅級距是40%,在獲利1,200萬的基礎下,張先生要繳144萬的所得稅。但如果當年他是用現金向父母買這房子,取得價格是1,000萬元,獲利僅500萬的話,他只需要繳60萬元。

徐佳馨說,同樣是要移轉,張先生也可以選擇用買賣,如果張先生沒有賺錢或者才剛出社會不可能一下子有那麼多錢時,張先生爸媽之前可以一年用220萬元的免稅額,贈與現金給張先生。那麼五年之後,張先生就就有錢了,就可以買了,爸媽也可以各贈與220萬元這樣一年就是440萬元,速度更快,不過,這是以舊制計算。

但在「房地合一」,如果用「房地合一」,張先生如果持有三年,在獲利1,200萬元的基礎下,張先生要繳240萬元的房地合一稅;但如果當年他是用現金買賣,取得價格是1,000萬元,獲利僅500萬元的話,他也只需要繳100萬元的稅。

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房價居高不下,想買房除了要存一筆自備款,後續還有20、30年的房貸得背,成為房奴的日子不好過;也因此,在少子化的現在,不少有機會透過繼承取得房子的人們,直接放棄了買房的想法。只是房屋繼承眉角甚多,稅負的問題尤其不能輕忽……

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