產業轉型帶熱南台灣 商用不動產大放異彩

飯店業搶搭危老都更順風車,繼六福客棧及台北國賓大飯店宣布改建後,台北市又有一家五星級飯店吹熄燈號,西華飯店不敵疫情衝擊,也在2021年12月30日拋出震撼彈,宣布將在2022年2月15日停止營業,據了解,未來將朝飯店、住宅及商辦複合式建案規劃。

台北市飯店搶搭危老都更列車

西華飯店成立迄今已30餘年,2021年11月11日獲得台北市政府核准危老改建,為台北市飯店業危老改建熱再添一家,目前已申請改建的飯店,還有六福客棧及台北國賓大飯店、南京東路馥敦飯店及神旺大飯店等等,超過十多件(如附表)。

而早在2020年5月底就吹熄燈號的六福客棧,則在2021年12月27日宣布,由六福旅遊集團副董事長暨六福開發建設董事長賴振融與華熊營造董事長稻豊彥完成簽約儀式,以營建管理方式承攬,委託建造六福商辦大樓。

賴振融表示,位處松江南京商圈核心的全新六福酒店式商辦,改建後為地下6層、地上21層鋼骨結構A+商辦大樓,改建後總樓地板面積將達6,350坪,將成為松江南京商圈指標商辦,預計今年第二季動工,預估在2026年完工。

另包括今年國賓大飯店也宣布,北高兩處國賓大飯店也都將危老改建,且多朝飯店、住宅及商辦複合式建案規劃,顯見單一營業行為已跟不上潮流,在都會中心,有愈來愈多的商辦需求正暢旺,將帶動未來商辦規劃的新趨勢。

而去年全台商業不動產(含商辦、工業地產及商用土地)的交易更是強強滾,依據高力國際最新發布「2021年終全台商用不動產暨土地投資回顧」調查報告顯示,去年商用不動產累積交易額達1,480億元,為2007年有統計以來新高,土地交易總額更高達2,924億元,雙雙再創新高點。

瑞普萊坊總經理劉美華表示,受惠於台商資金回流、供應鏈重組、超低房貸利率、疫後通膨,及台股穩健等五大因素支撐,推升不動產交易土地及商用不動產的價量雙創歷史新高。

根據瑞普萊坊市場研究部盤點2021年截至12月23日的交易動態,單看第四季,總金額即來到962億元,面積則創下81.3萬坪的傲人紀錄,均為歷年單季新高,使得全年的土地交易3,481億元,年增百億元,且面積破162萬坪、年增52%,買盤轉進低基期區域的趨勢明確。

根據第一太平戴維斯統計,2021年大型商用不動產交易金額達1,725億元,年增率為19%,交易規模寫下歷史新高;即使去年年中疫情升級三級警戒,卻不動搖買方信心,上、下半年交易占比各一半,與2020年年初疫情初次出現,交易急凍的情況迥異。

土地交易量逆勢上揚

CBRE世邦魏理仕則談到,在全球疫情反覆、景氣復甦充滿不確定性之下,台灣經濟連兩年逆勢成長,而不動產投資市場也呈現大放異彩的景象,截至12月21日的統計顯示,2021全年台灣大型不動產交易金額達新台幣4,256億元,其中商用不動產交易金額新台幣1,338億元,土地交易金額新台幣2,918億元,創下CBRE自2003年有紀錄以來的歷史新高,且為連續兩年衝破四千億大關。

根據戴德梁行統計,去年投資市場收盤締造史上新高記錄,躍升到新台幣1,528億元,較前年成長14%,主要貢獻來自於自用型買盤,且在科技業等產業動能持續驅動下,包括廠辦大樓及廠房交易額高達1,000多億元,且較前年大幅增加42%,且交易也集中在台北至新竹之北部產業廊帶,囊括總交易的85%。

依據信義全球資產公司統計上市櫃法人交易,2021全年繳出1,588億元的好成績,突破前年交易總額,年增12%,動能來自於科技傳產的自用需求,佔整體交易金額4成。

雖然各商仲業者的統計數字有所差異,主要是統計的基準點不同,但由「創歷史新高」的形容,就可見過去一年的商用不動產交易真的熱到紅通通。

台灣商用不動產交易熱,可回溯至中美貿易大戰,台商資金回流,但2019年底,中國大陸武漢發生COVID-19新冠疫情,並在2020年蔓延至全球,而台灣在2020年初出現較密集確診案例時,在上半年出現交易急凍現象。

但資金狂潮帶動下半年的商用不動產交易,即便到了2021年5至8月的「三級警戒」,似乎都澆不熄各地的交易熱火。


產業在台持續深耕成最大推力

而2021年在夯什麼?又有那些資金搶進市場呢?高力國際研究部董事梁儀盈指出,產業在台的持續深耕,成為連續3年商用不動產市況往上的最大推力,以2021年再度寫下1,480億元的成交新紀錄,其中以半導體及電腦電子設備相關等科技產業需求最旺,合計買進484億元。

她觀察到這波由產業剛性需求帶來的不動產熱潮,使得交易區域洗牌,舉例來說,5年前的雙北市交易佔比高達75%,但現今已降至55%,反觀桃園、新竹及高雄等區域則持續吸引買方進場,包括新光人壽與中國人壽今年則是看準科技業穩定的承租能力,紛紛進軍新竹。

在交易產品上,自從全球供應鏈因美中貿易戰、科技戰及新冠疫情而重組以來,明顯提升對於台灣研發或總部使用的廠辦及生產線廠房的需求,交易金額連年成長,去年更來到934億元,佔整體交易額的63%。

信義全球資產公司總經理柯宏安則分析指出3大現象:

第一、工業地產一枝獨秀,尤其科技傳產需求熱絡:

去年工業地產交易總額780億元,主要動能來自科技傳產的自用需求,例如以科技業來說,交易金額較前年成長20%。

除科技業積極布局外,包含國泰人壽也在桃園積極投資,買下一筆廠房及一筆土地。而地方政府為了響應台商回流,推出新興工業區標售及招商,反應也都相當熱絡,各縣市中,以桃園市交易件數41件最多。

第二、廠辦交易夯,且整棟交易成為亮點:

在軌道建設持續推動及工業區立體化政策助攻下,使近年廠辦需求激增,去年廠辦交易更有突破性成長,總交易金額來到541億元,與前年相比,大幅成長270%,交易區域主要落在台北市內湖及新北市。

從買方類別來看,則以壽險金融業占整體交易最多,去年整棟交易件數達11件,遠超過前年的5件,包括南山人壽、新光人壽、全球人壽、中國人壽、三商美邦人壽、中國信託等,去年開始轉戰整棟廠辦,預估未來廠辦市場會以新北市為主要成交區域,台北市則以北士科為主。

第三、辦公核發面積爆量,預估未來買賣租賃機會增加:

去年商辦整體交易總交易金額149億元,其中新光人壽以92.888億元買下整棟中華開發大樓金額為最大筆,雖然去年相對於工業地產與廠辦規模較低,但觀察六都2021年1至10月辦公建照核發面積,總體開發面積約71萬坪,已經比前年一整年核發面積成長20%,也創下6年新高,加之都更危老議題仍持續發燒,舊辦公大樓開始重建,都讓未來辦公室交易有望增加。

高力國際資本市場投資服務部資深執行董事黃正忠指出,在產業擴張的助力下,新北市、桃園市及台中市成為投資人最積極布局的3個都會區,其中台中市因為人口紅利、產業擴張、捷運通車的三大利多支撐下,成為磁吸力最強的都會區,去年土地成交總額來到780億元,較前年大幅成長57%,其中光是七期商圈就吸納了325億元的土地交易量、水湳經貿園區及14期重劃區也都有破百億的土地成交額。


廠辦、廠房與工業土地交易活絡

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,在自用剛性需求與投資型買方的積極布局下,工業地產的成交規模穩定成長,全年廠辦、廠房與工業土地三者合計總額達1,332億元,比前年成長14%,與中美貿易戰開打初期相比,交易規模提高6成。

從交易金額來看,北台灣買氣熱絡,桃園市的廠房與新北市的廠辦為主要交易重心,包括景碩以45億元購入勝華楊梅廠、台灣微軟以24億元買下南崁近7,000坪的廠房作為數據中心,以及全球人壽斥資41億元買下藍天電腦三重總部大樓,都是市場關注焦點。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示,去年不動產投資市場上,本土保險業者亦未缺席,總計共投入新台幣391億元,其中約有25%用於取得土地及地上權案,而在商用不動產的布局也維持多元化策略,在雙北、 新竹、台中等地都可見到其身影。

工業地產方面,包括工業區土地、廠房、廠辦及倉儲物流等不動產類別,總計去年成交金額高達新台幣1,490億元,年增率為25%。

世邦魏理仕台灣資本市場部門主管林敬超指出,受惠於出口表現持續暢旺,自用型買方擴廠增產的剛性需求,已成為推升工業地產交易的主力。

2021年工業地產交易仍集中於以桃園為首的北部區域,值得注意的是,在半導體業帶動周邊擴廠效應之下,台南已躍居為去年工業土地第三大交易市場;挾著價格基期較低的優勢,加上產業聚落趨於完整,預期未來一年南部地區有機會成為工業地產市場上的一大亮點。

今年小心政策利空

展望2022年商用不動產的未來發展,李嘉玶表示,在外部經濟環境不定性升高的背景之下,國內不動產儼然成為資金停泊的安全港,然而從央行第四度出手調整選擇性信用管制、金管會將拉高金融機構不動產曝險部位、內政部將修法限制預售屋換約轉售等措施,可看出政府積極打炒房的態度。

但由於商用不動產市場受影響程度小,預料未來數季交易動能將維持平穩,而在內政部修法結果出爐前,部分中小型建商購地態度可能趨於保守,未來數月土地 交易市場熱度將略有下降。

柯宏安分析,今年商辦發展還是以台北為主,南港新增供給,雖然可能有同時間大量的供給壓力,但在新A辦不足下,仍會帶動企業進駐遷移,不論是市中心區移往南港,或是企業移出後,市中心區辦公空缺填補,都可望帶動買賣租賃熱度。

除台北外,新北及台中在產業發展外擴下,辦公廠辦需求也都有望提升;另外,投資台灣三大方案的延長,企業看好台灣環境回流設廠,會持續帶動上下游供應鏈設廠、物流倉儲需求動能,預估2022年工業地產仍強勁,但仍要持續關注的變種病毒帶來的威脅以及央行第四波及後續的信用管制政策,都可能造成市場變數。

高力國際董事總經理劉學龍認為,一場長達二年的新冠疫情,美中之間科技戰矛盾使得台灣科技業與半導體業在全球供應鏈中地位更為重要,仍會在2022年度繼續成為支撐商用不動產最大的剛性需求。

劉學龍指出,市場游資仍充沛,而在通膨憂慮加深的情況下,資金轉入不動產仍是多數投資人停泊資金的選項。政府陸續執行的房市管制措施目前主要鎖定住宅市場,商用不動產影響程度較小。

再來則是投資台灣三大方案將延長3年,他認為將可望持續吸引產業在台深耕,支撐工業不動產及土地需求,不過要注意的是,新冠變種病毒再次反撲,恐延後國際開放邊境及經濟活動的時程,將會是全球經濟最大的變數。

黃瑞楠表示,新冠疫情若能獲得控制、美中角力以及科技應用加速為台灣經濟帶來新的榮景,預期科技業的剛性自用需求在未來1至2年將會持續主導商用不動產交易,再加上政府延長台商回流方案,廠房、廠辦與物流倉儲將持續受益。


產業轉型帶熱南台灣

另一方面,政府大力打造南台灣成為下一個科技重鎮,多家國內外半導體大廠陸續宣布增加台南與高雄的投資,後續對於供應鏈的引領動作將持續擴大,產業轉型與升級也為南台灣得商用不動產發帶來更多機會。

投資市場方面,物價上升再加上低利環境,預期明年度商用不動產迎來租金與價格齊揚的格局。

戴德梁行估價及顧問服務部的研究部協理薛惠珍指出,今年將受惠於強勁的產業需求,廠辦大樓及廠房仍是續航力十足,然市場可售物件有限,且供貨量與速度趕不上需求,預期交易量持穩。

此外,大台北廠辦大樓向來是產業自用的首選,開發中的北投士林科技園區在地上權標案開出紅盤,及廠辦大樓陸續由企業總部需求領軍下,將成為企業升級、搬遷及整併的科技廊帶新聚落。

劉美華表示,雖然今年全球將進入升息循環,但是其他四大支柱,包括資金回流、供應鏈重組、疫後通膨,及台股穩健等依然穩固如山,尤其是科技產業所引領的投資、就業、人口等重新布局的效應會更強,預期商用市場可繼續維持「價漲量穩」的態勢。

文/授權轉載自理財周刊第1115期  作者/顏瓊真