央行緊箍咒失效 商用地產前三季突破千億

為了抑制房市不正常上漲,中央銀行自9/24祭出新的信用管制措施,除了針對自然人在8個特定地區購買第2戶,房貸無寬限期外,另外也首開先例,針對工業區閒置土地的抵押貸款成數設限,被認為是未來工業地產投資的一大警鐘。

央行限貸成數 防囤工業土地

根據央行的最新規定,工業區閒置土地抵押貸款最高成數5.5成,但土地若已經動工興建開發,或借款人檢附具體興建開發計畫,並切結於一定期間內動工者,不受此限。

上述規定,央行明擺著就是不要開發商繼囤地後,見工業地產夯而「囤工業地」,炒作工業土地價格的意思。

不過,因為近年的工業地產交易熱度主要是來自於中美貿易大戰,台商資金回流,投資設廠所帶動,不少地產業者私下用台語表示,「青呷的都沒有,那來曬乾!」他們表示,這一波大都是自用需求居多,央行太不了解「市場」了。

話雖如此,由於政府在標售一般住宅的土地價格屢創新高,就連商用地產的土地也是人人飆高價搶,最近兩筆商用土地交易就刷新紀錄,讓外界大表震驚。

第一筆是受託辦理臺中7期2895坪商用土地公開標售的戴德梁行,原本要在今(2021)年10/6開標,標售底價為每坪260萬元,總價75.28億元,算是超大規模的地王級土地。

建商南下台中搶商用土地

沒想到開標前,戴德梁行突然喊卡,之後就傳出北部建商皇翔建設與業者私下議價,最後以每坪268萬元購入,溢價率約3%。

戴德梁行在開標前,就一直宣傳台中市是台商的大本營,更有不少企業已經成為揚名國際的台灣之光,近年來隨著中美貿易大戰及全球新冠疫情影響,返鄉情況更是明顯。

另據經濟部投資台灣事務所八月最新統計報告,台中市共吸引201家業者投資,名列全國第一;戴德梁行表示,在企業快速發展的情況下,企業的辦公場域也從過去的「廠辦合一」快速轉變成能代表企業形象的「企業總部」。

戴德梁行資本市場部最高主管賴一毅董事表示,自今年第一季順利標售達新七期土地(83.75億元)、第二季順利成交台中14期土地(33.17億元),接續開出兩次紅盤後,對此次七期商用地王的標售極有信心。

皇翔以每坪268萬元購入,總價約有77.586億元來看,戴德梁行在台中地區已成功仲介194.5億元,接近200億元的案量。

而皇翔購進的商用土地,雖然溢價率才3%,但一位熟悉台中市不動產的「斗哥」卻指出,這塊土地當初抵費地標售,每坪約58萬元,而在獎勵時程沒有了,還賣到每坪268萬元,憑空多出200萬元,未來蓋商辦出售,可能每坪都要50~60萬元起跳。

他說,「政府打房有用嗎?我覺得那是宣示效益大於實質,因為建商、投資客的財力已不可同日而語了。」

抗通膨 買盤出手

瑞普萊坊總經理劉美華表示,受惠於台商回流、供應鏈重組,再加上超低利率、抗通膨買盤出籠,帶動開發商及自用客大舉進軍台中商用土地。

例如由鉅建設李友錚以72億元標得水湳經貿園區文商區土地、白天鵝聯手達麗建設及寶佳旗下大華建設,分別以44.2億元及38.96元標得烏日高鐵站周邊商業區土地,顯示台中空間發展結構即將因為產業升級、交通建設而轉型,因此建商開始大手筆布局外圍新興區域的商用不動產。

第二筆是台北市地政局在9/23標售台北市南港區玉成段特商區土地,竟橫空標出總價44.88元,華固建設以每坪單價達510萬元,溢價近八成,大手筆拿下這塊商用土地的豪氣,更讓市場震撼。

工業地產連兩年突破千億元

高力國際研究部董事梁儀盈指出,商用地產第三季交易總額達335億元,累積前三季已突破1,000億元(如附圖),甚至超越去年同期,增長逾6%;而在產業擴張動能的推波助瀾下,第三季最吸金的仍是工業類的包含廠辦大樓124億元與廠房105億元,兩者合計占比近7成。

高力國際進一步統計2011年至2021年第三季的工業地產(工業不動產加工業土地)年度交易總額,可發現2018年以前,每一個年度的交易總額不但沒有突破1,000億元,甚至連900億元都碰觸不到。

但自2019年以後,已經連續兩個年度突破1,000億元關卡,今年前三季更累積達1075億元,倘若第四季無更多政策抑制,其他國際局勢重大利空或新冠疫情恐慌,預期今年全年有望突破去年1,286億元的高點,甚至於2007年統計以來的年度第三高,甚至可能挑戰2019、2020年等年度前兩高的寶座。

戴德梁行估價及顧問服務部及研究部協理薛惠珍指出,第三季度投資市場交易額為新台幣313.2億元,較上季成長14.3%,主要資金投入在廠辦、工業廠房及辦公大樓。前兩項工業地產合計佔比達62%,而累積前三季整體交易金額達1050.7億元,已超越去年同期水準。

依前三季市場表現,全年投資市場有望挑戰去年1,300億元之成績,潛在買盤為企業自用需求,然市場現貨缺稀,轉向尋找土地打造企業自用需求。

薛惠珍表示,由第三季成交前十大交易中,可以發現壽險資金持續加碼,本季投放金額約70億元,其中自用及投資兼具。交易個案包括中國人壽以新台幣23.3億元取得新竹雲智匯大樓,三商美邦人壽以新台幣34億元取得位於內湖的華固智富中心。

另中國信託資產管理以新台幣22.1億元拍下前國瑞集團總部,台灣立訊以新台幣15億元購置長虹新銳科技大樓。

旅館類交易案也不少,如永碩投資以新台幣27億元買下高雄華園大飯店,東立物流以新台幣18.5億元買下富信大飯店汐止館,應是疫情以來旅館市場重整之風潮。

建商搶進工業用地及廠辦

信義全球資產公司統計今年第三季上市櫃法人大型交易,商用不動產部分,總交易金額來到441億元,較上一季成長4成以上,以工業地產類產品需求最旺,買方動能仍以科技業為主,佔整體近3成;至於今年一至三季的商用不動產交易總金額更已經來到1,159億元。

信義全球資產總經理柯宏安表示,第三季商用不動產,以工業地產類產品交易233億元,占比達57%為最高,交易區域主要在新北、桃園,其中新北的土城工業區就有3筆交易,包含家登精密、皇鼎建設、中探針等企業投資,而桃園主要交易則在中壢工業區,包含高來、日月光、晟銘電等企業。

另外,廠辦類產品交易則以101億元,占比為25%居次,其中本季規模最大筆為三商美邦人壽以34億元買下今年才取得使照的華固智富中心大樓整棟,顯然購買整棟廠辦已成為近年企業擴編新選項,也牽引建商購地佈局轉向。

信義全球資產也統計今年1至3季工業地產交易明細,柯宏安指出,不少上市櫃公司搶進,如近年全力進攻廠辦的國揚實業攜手關係企業中和羊毛,今年1月以18.56億元,取得新北市土城區永寧的工業區土地。

另看好土城,國揚實業與中和羊毛於今年七月再出手,以五億元再搶下永寧的工業區土地,另以18.89億元合力拿下新北市三重區頂崁工業區土地,合計今年共出資42.45億元搶工業用地。

景碩在二月以44.85億元取得桃園楊梅幼獅拓大工業用地廠房,全家便利商店於三月斥資23.65億元取得新竹縣湖口鄉湖南段廠房,供其物流所需。

京城建設於三月以33.82億元北上,買下台南市仁德區崁腳北段土地,三月還有偉剛科技、天宏達、萬金工業工程、宏奭精密、通敬實業、添友實業、韓寶國際企業共同出資16.26億元拿下新北市泰山區泰林段土地。

國泰人壽於五月以15億元取得桃園大溪區瑞興的物流倉儲用地,更讓市場為之一驚,連壽險業都搶進物流土地。

過去專攻住宅用地的建商,如京城、國美、皇鼎、聯上發等,都因為工業地產夯,也或多或少買進工業區土地,不想在這波台商資金回流的浪潮中缺席。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析,北高雄的橋科的月暈效應發威,華雄建設就豪擲5.39億元搶入楠梓區商三土地,溢價率更是高達104.5%,價格直接翻倍漲。

誰是最大咖?壽險業資金雄厚

在全台工業地產交易熱潮中,除了建商及物流業者搶進工業地產外,壽險業者的資金也發揮「助漲」的效用。

高力國際表示,值得注意的買家類型上,第三季除了製造業的自用型買盤居冠之外,金融保險業也貢獻了93億元,而其投資方向上也略有轉變,由於雙北地區整棟物件難尋,也因此轉向產權分散的優質標的,甚至是跨出雙北而進軍新竹。

此外,內科、新北市、桃園市、新竹市、台南市、高雄市等具產業聚集效應的區域,也持續受青睞,包括三商美邦人壽以34億元購入內湖華固智富中心、永碩投資以27億元買進高雄華園飯店、中國人壽以23.35億元揮軍新竹的雲智匯辦公大樓等。

柯宏安則指出,有別於過去幾年積極投入土地及地上權開發,今年壽險與金融業在投資與自用雙重需求下,大舉投入商辦及廠辦產品。信義全球資產公司統計今年大型交易,其中壽險與金融業對於商用不動產(非土地與地上權類)總投資金額來到263.58億元,已超越2018及2019年規模,為壽險與金融業近五年對商用不動產投資規模次高。

柯宏安表示,截至目前為止壽險與金融業的投資,以辦公、廠辦等商用不動產為大宗,從區域來看,以台北市交易金額156億元居冠,占整體約六成,集中在內湖區及松山區。

整棟交易包含新光人壽以92.88億元買下中華開發大樓,看準都更危老重建效益,短期將規劃為自用;三商美邦人壽以34億元買下今年才拿到使照的華固智富中心大樓整棟,未來將做企業總部用;中國信託資產以22.13億元取得國瑞集團台北總部整棟(表二)。

值得注意的是,為了找到有較高租金投報率的標的,壽險與金融業對於收益型產品的投資策略,開始有由北往南移的趨勢,其中新竹因有在高科技產業的擴張需求驅動,加上高鐵及大型建設與產業園區逐步到位利多。

今年受到壽險與金融業青睞,包含新光人壽以五六.四億元買下萊恩廣場、中國人壽以23.25億元買下雲智匯21至30樓,在此投資金額達約80億元,占整體交易三成,且創下壽險與金融業對新竹商用不動產的投資規模歷史新高。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,根據最新保險業公開資訊觀測站統計資料顯示,今年第二季國內前十大壽險業者可用於不動產投資餘額仍持續成長,季成長2%,年成長7.3%,來到新台幣6.79兆元,市場資金仍相當豐沛(表三)。

他表示,觀察壽險業投資動態,在市場游資充沛下,壽險業加速尋找穩定收益投資,潛在動能龐大。

展望未來,柯宏安表示,雖然目前仍需留意國外經濟與疫情變數,但投資台灣回流金額已破1兆3億元,產業資金水位高,仍是第四季市場重要立基點。

未來商用不動產會有三趨勢:第一,疫情下宅經濟持續旺盛,電商與物流業積極布局物流配送系統,會持續購地蓋物流中心;第二,企業總部舊換新需求高,全新整棟廠辦更受青睞,帶動建商買地蓋廠辦、商辦比例提高;第三,因應即時生產需求且考量供應鏈群聚,企業會在既有基地周邊擴大購買整併可立即使用的廠房。

資金及需求帶動買盤

高力國際董事總經理劉學龍認為,台灣整體經濟情勢在電子零組件持續帶動台灣外銷暢旺,新冠疫情趨緩使得內需市場由冷回溫,依各方經濟預測機構,台灣全年經濟成長率仍上看五%,都是支撐不動產市場發展的樂觀條件。

不過第四季仍需要持續觀察國外疫情變化,經濟局勢走勢,以及國內央行滾動式檢討房貸的管制措施。

劉學龍指出,雖然國內疫情的不利因素逐漸散去,但全球不確定因素仍大,因此央行低利率應暫不退場,市場游資仍充沛,也將支撐投資人持續評估潛力物件,自用型買家儲備資產,尤其在央行持續管控住宅市場,加上通膨疑慮,商用不動產成為穩健投資選項。

劉美華認為,近期製造業投產的自用需求殷切,再加上通膨因素加快投資決策,台灣工業地產面臨前所未有的爆炸性榮景,市場不但價格攀升、供不應求,而且去化時間極短,預期在央行進一步對閒置工業區土地進行抵押貸款管制之下,資產活化、處分的需求會持續升溫。

她指出,雖然央行從去年底迄今,一年內祭出三次信用管制措施,但從商用市場來看,能有效降低建商及銀行風險,也能加速個案的開發,無論對自住、自用需求或是市場價格都有正面助益,預料第四季還會再開紅盤。

收益穩定的商用地產將獲青睞

趙正義表示,台灣商用不動產市場在疫後的表現十分穩健,除了能看到辦公室租金持續上升外,亦觀察到商用不動產交易量回到疫情前水準,及土地交易額達到歷史第三高紀錄,顯見市場依舊維持著熱度。

剛性經濟需求部分,在科技業及製造業出口表現亮眼、央行利率政策連六凍的良好國內經濟環境下,企業對辦公空間的擴編及升級需求可能會隨著市區內老舊A辦的淘汰逐步顯現,購地設廠需求及總部型科技廠辦需求,亦將持續推動工業不動產投資額成長。在未來供給持續有限,但商辦需求續增的情形下,仍對台灣市場有十足的信心。

低利率時代,資本浪潮來襲,未來通膨狀況若逐步顯現,現金將面臨縮水壓力,而收益穩定的商用不動產,將成為市場上能抗通膨的優良投資標的,或將持續獲得投資人青睞。

文/授權轉載自理財周刊1103期 作者/顏瓊真

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