房地合一2.0上路 會計師:留意新舊制差異

房地合一2.0即將於7月1日上路,KPMG安侯建業稅務投資部會計師葉建郎指出,在房地合一2.0實施後所為之處分,仍應依土地取得時點判斷是否有新制的適用。

若土地是在2015年12月31日以前取得,則適用舊制,其個人之土地交易所得免納所得稅;然如經認屬經常性、持續性以營利為目的從事不動產銷售之營業活動,而視同獨資、合夥組織營利事業分配之營利所得,將有課徵個人綜合所得稅之虞,最高稅率為40%。

若土地是在2016年1月1日以後取得,於今年7月1日以後處分,將適用房地合一2.0之新制。而房地合一2.0相較於房地合一1.0,除將房地銷售認屬短期性應適用較高稅率之持有期間由2年延長至5年外,並規劃對於認屬獨資、合夥組織營利事業處分不動產,包括個人買賣房地、以自有土地自地自建或與營利事業合建,應直接課徵個人之房屋、土地交易所得稅。

房地合一2.0適用稅率依原不動產持有期間,2年以內為45%,2至5年為35%,5至10年為20%,10年以上為15%,並且以自有土地與營利事業合建而土地持有期間在5年以內者,適用之稅率為20%,無須視同獨資、合夥組織營利事業分配之營利所得。此對於個人以自有土地與營利事業合建銷售之稅負,可能會有較房地合一1.0減輕之情形。

例如個人甲以2016年7月1日取得之土地與建設公司合建,於2021年6月30日以前銷售房地,且符合房地合一1.0認屬營利行為而構成營利事業之要件,應計算個人之營利所得課徵綜合所得稅,最高稅率為40%。

然而,若甲是在今年7月1日以後銷售房地,由於係適用房地合一2.0,如可無須視同獨資、合夥組織營利事業分配之營利所得,而直接課徵個人之房屋、土地交易所得稅,則適用稅率為20%,其持有土地期間逾10年者,為15%。

最後,葉建郎提醒房地合一2.0對於個人買賣房地及以自有土地自地自建,在按個人課稅規定辦理時,由於非屬與營利事業合建之情形,其原不動產持有期間在5年以內者,仍有45%或35%稅率之適用。鑑於土地及房屋課稅過程及規定複雜,針對個人從事之不動產交易,是否涉及營利行為及在房地合一2.0實施後之課稅影響,宜洽詢專業機構意見,以掌握可能的稅負並做好交易籌劃。

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