央行邀銀行喝咖啡 房貸未來將如何?

央行於11月13日邀請辦理房貸主要銀行座談,分別就房地產景氣看法、購屋及購地貸款之授信風險控管等議題交換意見,籲請銀行配合辦理之重點有四,包括辦理購屋貸款,尤其對投資戶,更應落實授信5C、5P原則,其次,對於借款人要求提高貸款成數、延長寬限期或貸款年限等房貸案件,以及建築貸款與辦理餘屋貸款時應強化風險控管。

央行表示,受邀參與座談的銀行共有六家,佔國內房貸業務近五成,希望大家都能夠充分配合辦理,以期壓抑房價投機炒作歪風。

落實授信5C、5P原則 ─應著重貸款人信用評估

一、貸款人信用評估:

央行之所以會在此時提醒銀行辦理購屋貸款時要落實5C與5P原則,主要係因近期房價投機炒作,表面上看似已平息,其實檯面下還是存在不少紅單轉手之監控死角,倘若未能及早部署因應,最後不僅房價高漲,全民受害,連帶波及其他產業資金運轉,甚至影響整體經濟與就業。

此一問題只要回顧一下1986~1991年日本泡沫經濟,以及2008~2009年全球金融危機,所導致房價大幅重挫之後遺症,即可充分了解其對整體經濟衝擊之嚴重性。而當前更重要的是,如果無法遏抑投機炒作歪風,一旦房價再度飆漲,不僅會更加削弱首購族的購屋能力,更會造成貧者愈貧、富者愈富的嚴重後果,不只無法對下一世代年輕人交代,值此人口老化與少子化快速變遷情勢下,又怎能責怪年輕人不趕快結婚生子?

因此,政府責無旁貸的要即時提出有效的因應對策,央行此際適時邀請辦理房貸主要銀行座談,分別就房地產景氣看法、購屋及購地貸款之授信風險控管等議題交換意見,籲請銀行配合辦理,不僅有其必要,而且更應該超前部署,防患未然。

至於5C與5P原則,一般購屋者大都不甚了解,購屋時都是僅憑建商八成或九成貸款,就貿然下訂簽約,及至交屋才發現條件不符而進退不得,在此謹就5C與5P原則略述如下,以供參考。

所謂5C原則,係指品格(Character)、能力(Capacity)、資本(Capital)、擔保品(Collateral)、企業前景(Condition of business);所謂「5P」係指People(借款戶),亦即貸款人有無退補、拒絕往來、遲繳、逾期或強制停卡等情事,其次為Purpose(資金用途)、Payment(還款來源),至於Protection(債權確保),亦即擔保品品質,另外則是Perspective(未來展望)。此外,一般核貸過程都會仔細查閱聯徵紀錄,因此,購屋者就應格外注意以上所述5C與5P原則之相關規定,以期順利達成購屋願望!

至於投資戶應落實授信5C、5P原則,並嚴審貸款條件,主要在於慎防投資客假借他人名義申貸,俾免貸款資金流入非實質需求,而再度增加空屋餘屋問題。

二、貸款條件:

對於借款人要求提高貸款成數、延長寬限期或貸款年限等房貸案件,現階段雖然銀行都強調謹守七成門檻,惟若加上一成信用貸款,建商又擅自增加一成分期付款,就可達到「10%自備款」的廣告訴求目標。惟此一九成貸款作法,一旦景氣逆轉,建商必然會面臨無法交屋難題,而導致流動性風險,嚴重者更會危及金融業而出現系統性風險,因此,要求銀行加強風險控管,就當前過分飆漲的房價確實有其必要。

三、建築貸款:

在當前超低利率情況下,為防止建商藉機囤積土地,從嚴約束銀行辦理建築貸款時應將相關動工興建時程、資金用途等納入授信內規,並強化貸後管理,亦相當符合事實需要。

四、餘屋貸款

現階段市場空屋餘屋充斥,不僅影響整體房市健全發展,更嚴重扭曲資源配置,因此,銀行在辦理餘屋貸款時就應加強風險控管,俾免景氣逆轉淪為呆帳而危及自身營運發展,90年代房價暴跌之後遺症足為借鏡。

至於11月13日中央銀行邀請辦理房貸主要銀行座談,籲請其持續強化不動產授信風險控管相關事項,詳請參閱以下附表。

13日邀請辦理房貸主要銀行座談,分別就房地產景氣看法、購屋及購地貸款之授信風險控管等議題交換意見,籲請銀行配合辦理之重點如下:

一、銀行辦理購屋貸款,尤其對投資戶,更應落實授信5C、5P原則,嚴審貸款條件,並慎防投資客假借他人名義申貸之情事,避免銀行資金流入非實質需求。

二、對於借款人要求提高貸款成數、延長寬限期或貸款年限等房貸案件,銀行宜加強風險控管,並向借款人充分揭露其詳實貸款負擔等資訊,以及提醒其注意財務規劃。

三、銀行辦理建築貸款應將相關動工興建時程、資金用途等納入授信內規,並強化貸後管理。

四、鑒於目前市場餘屋仍多,不利整體房市健全發展及資源配置,銀行辦理餘屋貸款應強化風險控管,落實資金用途查核及貸後管理等。

不動產市場健全發展與金融穩定息息相關,與會銀行主管均同意持續強化不動產授信風險控管;央行亦將持續關注房地產市場發展及銀行不動產授信風險變化,依中央銀行法規定,經本行理事會同意,適時採行選擇性信用管制措施,以維持金融穩定。

(莊孟翰)

文章來源:理財周刊


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