房市復甦 紅單轉手炒作戲碼再度上演?

房市復甦、中產階級崛起,言之過早!

─紅單轉手炒作時有所聞!

自從2018年台商回流,再加上最近諾貝爾經濟學獎得主克魯曼(Paul Krugman)發表K型復甦的看法:「目前股市跟實體經濟嚴重脫鉤」,並逐漸形成「K型復甦」,導致「富者愈富、貧者愈貧」,其間所顯示資產價值變動的意涵,各家解讀不一;當前雖然高資產階層大都默不作聲,惟私下將資金投入房產者依舊不少,此可由不少建案陸續傳出完銷訊息見其一斑,其間一般較不易察覺者便是少數建案之紅單轉手炒作手法時有所聞。不過,如再就一年來亦有不少投資者賠售數百甚或上千萬加以觀察,例如今年八月住展雜誌所公布雙北市開價降幅前十名建案,最高降幅亦有高達40%者,其間是否潛藏投資風險密碼,仍有待後續追蹤觀察!

上半年房地合一稅43.6億元暗藏玄機

─是否再度重演紅單轉手戲碼?

最近媒體紛紛以回溫甚至復甦描述當前房市交易熱絡景況,導致不少研究機構或政府單位在發表經濟數據,被問到房市是否復甦議題時,都顯得相當謹慎與保守,其因在於今年上半年房地合一稅個人稅收金額高達43.6億元,另一方面則是今年1-8月全國買賣移轉數量已高達200,239棟,估計全年應會超過31萬棟,因此,各界莫不靜觀整體房市之未來走勢,一則關心自身資產之配置,再則擔心年輕人買不起房所衍生之種種社會問題。

這波房市只經過短暫低迷盤整,最近又再度呈現「價量齊揚」之熱絡景況,尤其是在小坪數與低總價訴求,再加上錢多利率低,高資產階層爭相購屋置產,另外,壽險業也不斷加碼投資,尤其是最近媒體出現「房市大爆發,搶工搶料搶土地」之斗大標題,更令各界憂心是否房價將會再度呈現大幅飆漲情事。

根據財政部公布之數據顯示,今年上半年全國房地合一稅的個人稅收為43.6億元,較去年同期22.4億元增幅高達94%(詳請參閱附表),係2016年房地合一稅開徵以來新高紀錄,由此一數據顯示,2016年1月1日以後買進,今年上半年出售獲利短進短出者不在少數,尤其是在媒體不斷報導中南部回溫、補漲與「價量齊揚」情勢下,如就目前之交易資訊顯示,開價的確普遍調漲一、二成,因此,一般咸認背後所隱藏的應該就是投資客與紅單轉手再現的問題。

往昔台灣房市在景氣循環過程大都是「漲多跌少」,近年買賣移轉從2015年景氣轉折之29.26萬棟,2016年下降至24.54萬棟,2017年回升至26.61萬棟,2018年再攀升至27.80萬棟,2019年則是大幅增加至30.03萬棟,因此,在當前錢多利率低之金融環境下,一般所最擔心的莫過於「台灣錢淹腳目」的房市炒作議題,惟目前並未呈現大幅增加趨勢。

現階段各相關機構,例如學術研究、台經院、國發會等,對於長期趨勢都抱持謹慎保守態度,尤其是央行因應對策,既不輕言打房,也不放鬆監督,必要時再祭出選擇性信用管制措施,由此不難理解,縱然不少業者與主管機關對於景氣態度的看法不盡一致,不過就當前預售案量大增,銷售率普遍未超過50%,加以小坪數占比偏高,以及新成屋占比普遍超過三分之一加以深入探討,目前市場上所謂景氣熱絡景象,甚或有不少完銷建案之擴大報導,應只是區位良好、產品力較強的少數預售建案,並非全面性「價量齊揚」,此亦可由預售暢銷、新成屋滯銷之市場現況見其梗概。因此,倘若將最近由資金浪潮所導引買賣移轉數量再度微幅增加之市況,視為景氣復甦,恐亦不切實際!

買賣移轉呈現明顯增加趨勢

─今年1-8月買賣移轉數量已高於2015-2019年之五年均線

─今年1-8月買賣移轉數量已接近2010-2019年之十年均線

以下分別再就2010-2020年買賣移轉棟數分別加以探討,以供參考。

這一波房市景氣在2015年開始呈現急遽轉折,其後每年緩和增加,及至2019年方才再度回升至30.03萬棟。由於最近媒體多次報導景氣復甦訊息,因此,如就內政部統計處公布數據加以彙整比較(詳請參閱附表),2020年1-8月買賣移轉略微增加至200,239棟,確實已高於2015-2019年1-8月之五年平均177,533棟。其次,如再就2010-2019年十年平均208,772棟加以比較,今年1-8月200,239棟已相當接近2010-2019年之十年均線。因此,一般咸認今年全年應可超過30萬棟之所謂景氣轉折評估點,從而亦讓各界對於當前房市景氣是否過熱議論紛紛,惟如據此論斷景氣復甦,甚或中產階級崛起,未免言之過早!

(莊孟翰)

文章來源:理財周刊

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