買屋趁現在嗎？！ 低利推升房市買氣
台灣房價漲漲漲，永慶房產集團總經理葉凌棋談到，六都中，除了雙北市房價離前波高點的最高價有段距離外，包括桃園、新竹、台中與台南均已漲破歷史高點，創史上新高紀錄。
葉凌棋表示，今(2020)年全球經濟在新冠肺炎黑天鵝的影響下，全球經濟呈現負成長，各國紛紛降息、無限量「量化寬鬆」政策來救市，長期低利環境確立。
資金動能強買氣增溫
而國內受惠於疫情控制得宜，加上七月M1B年增率為9.90％，更為2014年1月以來的新高，M2年增率為5.89％，「黃金交叉」格局續行，市場資金動能不虞匱乏。
加上市場自住、置產等剛性需求不減，在全球大撒錢與低利環境帶動下，民眾購屋信心增加，房市買氣增溫。
從今年第三季房價觀察，七大都會區房價均較第二季上漲，漲幅在2.5至5.2％之間，其中以桃園、台中及高雄的漲幅都在4％以上，新竹的漲幅更高達5.2％。
若與房價的歷史高點相比，除了台北、新北仍有8.1％與3.8％的跌幅之外，高雄已經平歷史高點紀錄，而包括桃園、新竹、台中與台南均已漲破歷史高點(圖一)，創史上新高紀錄。
其中，桃園從最高跌幅12.2％，一路上衝至比最高價時還有5.7％的漲幅，反彈幅度最強勁，高達17.9％；新竹縣市從跌8.1％至目前比歷史最高價還漲8.6％，也急速拉升了16.7％。
科學園區加持就業人口紅利
為什麼房價能漲呢？葉凌棋說明，桃園是全台工業科技大城，產業群聚；而新竹、台中、台南則有科學園區加持，就業機會多，帶動居住需求強勁，加上大多是人口淨遷入都會區，「人口紅利」大發酵，且有不少重大建設以及因疫情而產生的供應鏈重組效應加持，多了不少投資開發題材，增添了房市想像空間，造就了都會區間的房市差異化表現。
因此，重大開發與投資、人口遷徙、產業進駐、工作機會，以及薪資水準提升等，都是讓四大都會區購屋需求穩定成長的主因，當需求大舉出籠，房價自然有撐。
而漲漲漲，根據《住展雜誌》調查，目前北台灣更出現「房子賣太快」的熱度，待售建案數大減近百個。
房市復甦力道強勁
住展雜誌研發長何世昌表示，北台灣今年第三季銷售中新成屋、預售屋建案數量為1439個，較今年第二季大減81個，季減幅約5.4％，創下自2013年以來單季減少建案量數最多的紀錄。若與去年同期相比，則減少61個，年減幅約4.1％。
何世昌表示，今年房市在疫情威脅之下，復甦的力道強到出人意表，自五月中疫情趨緩後，因低利、資金氾濫催生出新一波購屋熱，買方積極進場，新建案完銷的速度快得驚人，以至於銷售中建案數量快速降低。
觀察北台灣銷售中建案數量變化，自2013年以來就持續攀升，到了今年第二季更衝至1520個，再創歷史新高。
第二季建案數刷新紀錄的原因，主要是房市受到疫情影響，四月因「磐石艦」爆發群聚感染，國內民眾擔憂疫情復燃，四月至五月上旬的房市買氣因此受到拖累，待售建案數一度衝高。但隨著疫情趨緩，五月中下旬市況就已快速好轉，隨後建案數開始明顯下降。
台灣房市目前呈現一路看漲走勢，也帶動民眾購屋信心，永慶房屋業管部協理謝志傑說明，根據永慶房屋今年第四季網路會員調查，看跌房價比例由疫情初爆發的五五％，降至第三季的35％，再陡降至本季的19％。
民眾購屋信心五成看漲房價
而認為房價「看漲」的比例則從第二季的15％升至第三季的30％，第四季再大幅彈升至48％，顯示近五成消費者看漲房價，看漲比例創29季來新高。
謝志傑並以永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查自2007年開始，每季不間斷的蒐集消費者對房市的看法，已累積十四個年頭，可以觀察房市長期趨勢，若將時間拉長來看(圖二)，可以發現在2014年以前房價看法的起伏相當大，主要是全球政經變化以及國內房市相關政策較密集的推動與立法，很快速的反應在消費者對房價的看法上。
不過，自2014年開始討論房地合一稅後，抑制短期投機炒作，空頭格局正式確立，連續六年消費者看跌比例大幅高於看漲，看漲比例持續低谷盤整，尤其2016年1月1日房地合一稅正式上路，當年房屋移轉棟數更創歷史新低的24.5萬棟，房市急凍態勢確立。
打底六年 房市轉多
不過，從今年看漲比例急速拉升，謝志傑指台灣房市經過六年的長期打底完成後，在第四季首次出現反轉，看漲比例逆轉勝，房市出現轉多跡象。
葉凌棋指出，目前房市上升軌道不變，除非兩岸有重大的衝突、變化，否則在「低利率、高貸款成數」的情況下，讓房價下不去。
但房價會不會衝太快，再上演前一波房價飆漲走勢？葉凌棋補充表示，台灣房市背後仍有一隻「政府的手」，他認為，若房價在一年內漲幅過大，超過二至三成，那麼，難保政府不會出手再打房。
那麼，消費者認為何時是最佳購屋時機呢？謝志傑指出，根據調查結果，發現有六成以上的消費者認為，2020年下半年至2021年上半年就是購屋好時機。
顯示消費者認為國內疫情趨緩，加上超低利率環境下，購屋負擔相對減輕，加上房價平盤整理很長一段時間，讓長期累積的需求買氣逐漸爆發，除非疫情再有變化，否則目前已是最好的購屋時機，陸續入市。
而過去政府打房，降低民眾向銀行貸款買房的成數，從以往的八成(部分時間還高至九成)，降至七成，民眾自備款的壓力大增，大大降低買房的動力。
低利推升房市「係金ㄟ」
不過，目前房貸利率降至歷史低檔的一．三四九％上下，房貸負擔相對輕鬆，因此，根據調查結果顯示，有七七％消費者認為房貸利率降低的確會增加購屋意願。
謝志傑指出，從調查結果來看，其實消費者普遍存有購屋夢想，只要存夠頭期款，加上每月房貸負擔不會造成過大壓力的狀況下，消費者購屋意願相當高。
此外，根據台灣經濟研究院對不動產的觀察指出，今年八月受傳統民俗月干擾，加上工作天數較七月為少，故國內建物買賣移轉件數月減率為8.1％。
但展望未來，由於時序進入傳統928檔期、年底前購屋旺季，加上商用不動產中的土地市場表現依舊可期，再配合當前超低房貸利率與資金條件明顯帶動置產需求，因此短期內國內房市可望呈現「供需齊揚」的走勢。
南北大案陸續開工
房子賣太好了，使得台灣到處都是預售建案的開工動土典禮，新潤機構董事長黃文辰日前為新莊知識產業園區內的六十億大案「新莊莫內花園」主持動土儀式。
新潤機構近期就有百億大案的好消息，其一是與亞昕建設、海悅國際等三家上市櫃公司攜手白天鵝機構，將在南港重陽公園旁逾1800坪土地，推出26層擎天雙塔住宅「擎天森林」，總銷金額突破130億的超級大案，四家建商並取得多家銀行共63.96億元的聯貸案。
而新莊知識產業園區內的「新莊莫內花園」預售案，與鉅陞建設合作，基地也有1600坪，緊臨宏匯iTower百貨商辦及凱悅嘉軒酒店，加上，臨機場捷運及環狀線雙捷運站的「新北產業園區站」，黃文辰表示，目前已有2000組預約人潮。
百億大案還有新店合環機構寶橋路都更大案，總銷超過200億元，基地面積高達2000多坪。
而竹北地區，豐邑建設在廣達4267坪的基地上所推出的「豐邑520」，總銷金額也超過百億元，該案因住家下樓就是商場、影城，結合居住、辦公、商場及娛樂等複合式建築，備受當地民眾關注。
至於推案王興富發與潤隆共同在台中七期所推出的「市政愛悅」，總銷150億元，總基地面積2450坪，為目前七期線上個案中唯一基地面積超過千坪以上，具備豐富公共設施的規劃條件，包括景觀泳池SPA、健身房等諸多公設的預售建案。
（顏瓊真）
文章來源：理財周刊
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