預售、新成、中古屋怎麼選?一表看懂優缺點

房屋依使用和完工狀況,大抵可分成預售屋、新成屋和中古屋三種類型,民眾在決定買房時,會視預算,選擇可負擔的物件,而各類物件,也分別有其特點,怎麼選,才能挑中最適合自己的好宅,又有哪些「眉角」該注意呢?

預售屋:隨施工進度繳頭期款、還可客變

民眾購買預售屋時,可依施工進度繳交頭期款,相較於新成屋及中古屋需準備全額頭期款,預售屋的繳款壓力,顯得較小。

除此之外,建商在預售屋施工階段,可配合購屋者生活習慣,將屋內配置及格局進行「客製化調整」,也就是俗稱的「客變」,可避免交屋後才拆除原有隔間和設備的狀況,省去日後改變室內設計的裝修成本。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示,若在預售屋施工階段,就開始進行客變,可依照購屋者的需求妥善規劃「格局」、「設備」、「建材」需求,掌握節省預算與時間的黃金時機;如此一來,錢也能花在刀口上,選用品質更好的高規格建材。

雖然在裝修上,需要從零開始負擔所有的裝修成本,費用較高,卻可完全按照心意,自由裝修及調整格局;但缺點是,預售屋無法實際看見實體格局和窗外景觀,在交屋入住的時間上,必須預留建商施工和裝潢的時間。

新成屋:符現代居住需求 購買前可清楚檢視格局、建材

至於新成屋指的是剛落成的新屋,董家菱說,新成屋房屋較中古屋為新,在建築法規上較為安全,格局符合現代居住需求,比較不會有房屋線路結構老舊,造成壁癌、漏水或汙損等問題。

另外,新成屋在格局、建材、窗外景觀、屋況和公設等,都可以前往實地清楚檢視,在入住時間上,只需考量裝潢時程即可;但入住缺點是,需要準備全額頭期款,在戶別的選擇上,也只能挑選預售屋剩下的,且地段通常比不上中古屋,單坪價格、管理費、公設比都較高。

中古屋:公設比、價格低 但可能得預留修繕費

如果購買中古屋,與新成屋相同,可實地檢視格局及屋況。董家菱提到,通常與同一地段的預售屋、新成屋相比,中古屋單坪價格相對容易入手,且在民國80年以前建造的房子,平均公設比相對較低,民國70年以前建造的物件,公設比約8.5%,但民國90至100年間建造的物件,公設比都來到3成以上。

另外,若民眾購買某一社區的中古屋,通常該社區已有現成公基金維持社區運作,有助維持居住品質。中古屋可用十年作為年限區分,屋齡十年以內的房子,都不算老舊,可直接將重點放在裝潢設計需求上。

但如果是十年以上的老屋,需考量房屋本身的生命週期,必須另外規劃一筆預算,用於安全性修繕,例如設備和水電管線的換新配置、壁癌、漏水問題處理,以及拆除舊裝潢、清理等費用,需要安排較多的裝修費用,因此在物件選擇上,中古屋最好經過審慎判斷後再下手。

買十年內中古屋可沿用原有裝潢 老屋以「地段」為貴

若以裝潢、裝修角度,做為選擇新成屋或中古屋的考量,董家菱說,新成屋的裝修費用,以木作和添購傢俱為主要成本考量,而屋齡十年內中古屋,則可考慮沿用原有的使用設計,針對重點添購家電、裝修廚房和衛浴。

若為十年以上老屋,除了油漆、木作等,也需要針對老舊房屋容易發生的屋況問題做修繕,包括房屋結構安全性、水電、壁癌、漏水等,也是一筆不小的費用,不過公設比高的老屋經過重新裝修後,往往也能讓人耳目一新,在優質地段享有大空間。

董家菱提醒,無論選擇哪種房型,除了評估自身需求外,也應針對當地房價水平、地段、屋況、建商評價等方面做好功課,看房、驗屋時,務必仔細查驗,才能找到符合需求又住得安心的夢想好房。

購買預售屋、新成屋及中古屋的優缺點比較。資料來源/21世紀不動產

(黃健誠)

文章來源:今周刊


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