房地產熱潮再起 這些利多還會維持多久?

自從美中貿易戰與台商回流議題逐漸發酵,再次掀起房地產投資熱潮,請問莊教授,究竟是什麼利多因素促使房價再度呈現交易熱絡景象?

二、三年來房市價量反轉向上,一般業者除市場實務現況之外,總會以經濟數據、研究機構觀點、房地產業績表現、土地交易甚或外資、陸資購置不動產情況對外宣布一連串的利多,以下僅就當前主要利多因素分別彙整分析,以供參考。

一、經濟數據:

依行政院主計處最近公布數據,今年經濟成長率預測1.56%,每人GDP 27,371美元,此外,中央銀行公布數據,2020年7月購置住宅貸款再創新高至7.67兆元,建築貸款同樣創新高至2.26兆元。

此外,一個月期存款牌告利率0.35%,一年期存款牌告利率0.77%,十年期中央政府公債次級市場利率0.43%,本國銀行逾放比率0.25%(6月),都創下歷史新低。

另外,8月25日台股加權指數依舊高懸在12,758.25點,上市公司總市值亦高達38.8兆元,如再進一步觀察今年以來集中市場加權股價指數7月平均12,256,1-7月平均11,217,由此不難了解當前經濟與金融環境對於房、股兩市潛在之利多影響。

二、研究機構觀點:

依台經院最近公布之七月營業氣候測驗點顯示,營造業受惠於不動產景氣大好影響,氣候測驗點來到九年新高,並且已超越前一波房市高點,導致遞延性買盤增強,此一訊息無疑正是業者最佳的促銷利器。

三、房地產業績表現:

今年第一季預售推案量高達2,709億元,相較去年2,020億元增加689億元,年增幅高達34%,一般咸認推案量大增,必然是業者普遍看好後市。

此外,除預售市場頻頻出現完銷建案,房仲業者信義房屋第二季合併營收新台幣31.04億元,雖較去年同期減少6.55%,惟本期稅後淨利3.46億元,每股盈餘0.46元,上半年合併營收為52.92億元,每股盈餘0.52元,業績表現亦相當亮眼。

四、土地交易:

值此台商大量回流之際,台北市一地難求已是不爭事實,從而工業與商業地產交易熱絡亦是必然趨勢。

根據CBRE世邦魏理仕最新發佈《2020年上半年台灣工業地產市場報告》資訊,今上半年全台工業地產交易持續熱絡,總交易金額高達新台幣396.2億元,其中工業土地交易佔47%,較上年同期成長21%,值得關注的是,全台工業區土地平均地價已連續六年呈現成長趨勢。

此外,根據普華國際不動產公司統計,今年一至八月合計土地交易金額達到2,011億元,比去年同期大增18.8%,今年以來大型商用不動產交易累積也已高達853億元。

另外,今年下半年商用不動產交易,包括富邦人壽以268億元購置南京東路與敦化北路口的王朝酒店、長虹以61億元購買土城工業用地、台積電以47億元購置南科廠房,中纖以36.445億元出售雲林工業用地,凡此都是當前眾所矚目持續觀察後續效應的焦點所在。

大陸地區歷年來台取得不動產件數與權利價值對照 

五、外資購置不動產:

根據內政部統計資料,108年外國人取得土地計有3,875筆,面積合計約963,073.53平方公尺;取得建物計有1,350棟,面積135,123.06平方公尺。另2020年迄6月底止,外國人取得土地計1,479筆,面積合計約483,408.99平方公尺,建物603棟,面積約57,452.14平方公尺。雖然交易數量不多,惟一般咸認會隨著外資投資台灣的企業愈來愈多而漸呈交易熱絡景況。

六、陸資購置不動產:

自從內政部於91年8月8日訂定發布大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法,迄109年6月30日,經內政部依許可辦法規定許可陸資取得不動產者共六二三件,權利價值計11,091,075,925元(詳如附表)。

至於陸資經許可取得不動產之地域分布情形分別為宜蘭縣9件、基隆市150件、臺北市45件、新北市161件、桃園市57件、新竹市5件、新竹縣9件、臺中市110件、彰化縣7件、南投縣6件、臺南市13件、高雄市139件、臺東縣2件、苗栗縣23件、雲林縣1件、金門縣10件、屏東縣1件、嘉義縣4件、花蓮縣5件、嘉義市1件。

截至目前為止,雖然陸資來台購置不動產累積件數僅623件,並且權利價值也僅110億元,惟一旦兩岸緊張關係舒緩,未來依舊可能出現相當的相互投資空間。

以上所述,當前的確存在不少房地產的利多,不過就國內外整體經濟情勢加以觀察,究竟這些利多會產生哪些變化,仍有待後續繼續追蹤觀察!

(莊孟翰)

文章來源:理財周刊

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