選購山坡地建案 事先做好功課很重要!

台灣群山環繞擁有高山美景及遼闊的海岸風光,不少建商選擇在山坡上蓋房,以自然美景吸引消費者購屋。不過,由於台灣地震活動頻繁又常有颱風侵襲,山坡地水土保持會隨著每次地震或颱風過後有所改變,加上人為不斷地開發,常常破壞邊坡的整體性,更加速環境的改變。因此,發哥(戴雲發)建議消費者在選擇購買山坡地附近的房屋前,需審慎評估,多觀察周圍道路、擋土牆有無龜裂,或是花心思打聽過去是否有土石崩落情形,避免購屋後後悔莫及。

一般地質因自然沉積為平地,再經由地殼板塊相互擠壓隆起成為山坡地,順著地質的節理,可分成「順向坡」及「逆向坡」。「逆向坡」因為地表摩擦力較大,建物或植物有較高的抓地力,較不易滑動。反觀「順向坡」則相反,只要山坡地水土保持不良,倘若又發生大雨沖刷,山坡地上建物或植物則容易順著坡地地形向下滑落,形成土石流。

台灣有不少訴求綠意山景的邊坡建案,消費者想回歸大自然的同時,首先必須了解地質結構。而該如何了解?建商在蓋屋前,都會鑽探了解地質結構後才能蓋屋,故消費者可直接向建商索取地質鑽探報告。若是購買中古屋,建議應多打聽基地附近過去有無發生土石流或泥流的紀錄,或是上網輸入關鍵字如「地點+土石流」,就會出現過去曾有土石流、路基掏空或民眾必須撤離等相關歷史報導及資料,若曾有發生這些不良紀錄,則表示該地區有較高風險存在。另外更重要的是,出事後的工程處理,必須由專業技師或專家做深入分析與研判,方能有效解決,但基本上,發哥建議應避免選擇順向坡的住宅為上策。

查詢危險山坡地的辦法:

一、網路搜尋「地點+土石流」就會出現過去曾發生土石流、路基掏空、民眾必須撤離的歷史資料及報導,若曾經發生這些不良紀錄,則表示該地區有較高風險存在。

二、各縣市政府工務局都有順向坡、土石流或泥流的發生紀錄,民眾可憑房屋所有權狀,詢問自家是否位於危險山坡地上。

三、中央地質調查所網站查詢「地質資料整合查詢」,鍵入所在位置行政區,就會顯示附近地質狀況。

建商一般在建造鄰近山坡地房屋時,多以建造擋土牆的方式以穩定邊坡,唯建築物與擋土牆之間需保有一定足夠的安全距離,最理想狀況是建築物與擋土牆水平距離、高度相當,不過實務執行上常難以做到。當選擇在山坡地上建造房屋,有整地就有所謂「挖方」與「填方」,挖方是指開挖結構物所需的開挖土方體積,填方是指結構物完成後須回填土方體積。填方的施工品質與土壤的密實度有很大關係,如果填土時夯實得好,土壤自然比較堅固。

填方蓋房子最好規劃有地下室,有挖土的動作,令挖除的重量與新蓋建築物重量平衡,就比較沒有沉陷的問題,若是蓋高樓,在結構設計時就要考慮如何將建築物的重量直接傳遞至原有土層會比較安全。

此外,有些山坡因原來地形就是山谷,形成天然的水路,整地回填後雖然變平,但地下水流仍然會沿著原來的地形流動,只是隱沒在地下,發哥建議,這種在設計時就要特別注意,不能只就工址內地質鑽探資料考慮做設計,亦須考慮水土保持計畫,擴大範圍作整體考量。

選擇購買山坡地的房屋,有以下幾個面向可以特別留意:

一、地質狀況:選擇坡地較緩、逆上坡、非斷層帶上方之房屋。

二、優良設計:地基需在穩固的土層上,地下室外牆或擋土牆加強設計規劃,且擋土牆有良好的排水減壓設計措施。

三、環境觀察:觀察附近道路、水溝、擋土牆有無龜裂變形,電線桿是否傾斜,查詢以往附近是否有土石崩落紀錄做為考量。

四、建商選擇:建商應事先準備好地質及設計等相關說明資料告知消費者、聘請專業廠師施作觀測系統,並教育大樓管理委員會定期對基地四周巡視。

曾發生過土石流的地方,也並非完全不能住人,只要做好監測及管理,並且加強山坡地的安全機制,擋土牆加強結構安全、考慮排水措施及抓地力強的植物,仍可保障居住者的環境安全。

一個好的建商願意花較多時間先作好水土保持再興建建築,並主動準備地質及特別加強設計的說明資料提供給購屋者,所以選擇優質建商,也是避免買到不安全建築的關鍵之一。唯有長期地質結構穩定,居住環境才能真正住得安心。 

(戴雲發)

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