當「灰犀牛」遇上「雙禿鷹」 房市是福是禍?

財政部近期公布進出口統計,六月出口271.3億美元,年減3.8%,連四黑,更值得擔憂的是傳產貨品大幅衰退,平均年減23.8%。與此同時,台灣的外匯存底卻不斷激增,六月份單月逆增41.76億美元,續寫新高。外資、大陸台商、海外資金大匯串,下半年股市房市非理性大車拚。

全球抗疫量化寬鬆,會是2008年金融海嘯的全球QE大復活?

由於台商資金回流、外資加碼投資、租稅大赦海外資金大量匯入,帶動外匯存底及外幣存款激增、台幣強升,再加上全球先進國家利率趨零,引發台灣股市大漲,而房價也蠢蠢欲動。

台灣眼前的問題是「資金充斥」與「低利率」的雙禿鷹,逆襲「經濟成長趨緩」的灰犀牛,下半年將難以抵擋股市與房市漲勢,這種與經濟表現基本面完全背離的情勢演變,令人擔憂又是2008年金融海嘯的全球QE大復活,當然最後一定會從量化寬鬆轉為緊縮的趨勢,而結局是福是禍難以斷定。

台灣經濟表現 展現相對競爭力優勢

台灣出口雖然連四黑,但累計上半年出口1,580.2億美元,年增0.5%卻是亞洲四小龍中唯一正成長國家,尤其是電子零組件與資通訊兩類產品表現十分亮麗,分別創歷年單月新高與次高水準,在全球疫情肆虐下,相較鄰近國家,台灣的抗疫表現及經濟發展都呈現了相對的競爭力優勢,減輕了經濟趨緩灰犀牛的威脅。

若房市在未來一兩年漲幅過高 房市榮景就可能提前結束

檢視2019全年及2020年上半年房市表現,從六都的角度看,Location、Location、Location的神話破滅,市場的漲幅趨勢是「蛋白、蛋白、蛋白」,難道蛋黃太營養改吃蛋白?市場蛋白區大翻身,中南部表現優於大台北,而二、三線城市更是大反撲,整個市場表現大逆轉,追究其主因:(1)大台北房價過高,逐漸漲不動。(2)房價基期低的城市產生比價效應。(3)交通建設擴大了都會範圍。(4)蛋白重劃區造鎮吸引首購族群。(5)新屋受青睞,交易占比提升間接拉高房價。

惟從另外一個重要層面觀察,當蛋白區的漲幅達到一定的滿足點,房市從2014年反轉後的第六循環也就會畫上休止符,至於何時結束?最有可能是2024年,但若房市在未來一兩年漲幅過高,房市此波榮景就有可能提前結束。

至於2020年下半年住宅市場,將呈現五大走勢,在上期周刊已有簡述,於此再深入分析如下:

(一)剛性需求持續領軍

延續近三年來剛性需求轉強,從上半年交易量觀察,市場稍有受疫情影響,部分觀望未進場的自住剛性需求,將是市場的領軍主力,仍會在下半年積極進場。

(二)換屋市場逐漸進場

2014年市場反轉向下,一直到2018Q3全台房市止跌,這期間換屋市場大都呈現觀望態度,2019年市場明顯回溫,換屋市場開始回暖,上半年稍受疫情影響,下半年預料換屋市場會持續增溫。

(三)主流需求由小坪數逐漸轉移至中等坪數

由於換屋市場交易量增溫,需求的空間加大,主流坪數將會由首購的小坪數,轉至中等坪數,未來每人的居住平均空間也會逐年擴增。

(四)市場北溫南熱,桃園市為六都最被看好的城市

未來兩年,住宅市場仍呈現北溫南熱,六都中以桃園最具發展潛力,理由有三:(1)交通建設與大台北串連。(2)人口淨流入。(3)與台北一小時生活圈,房價卻只有台北的三分之一。

六都中蛋白表現會優於蛋黃,以去年為例,台北市漲幅最高的是蛋白萬華區,今年上半年表現較好也是蛋白文山區。

而商辦市場仍然會以台北的表現最搶眼,A辦租金持續拉高,新北市廠辦需求強勁,是未來之星。

(五)蛋黃區漲幅縮小,蛋白區持續補漲

下半年蛋白區仍然走強,未來三年房市小陽春行情將持續,蛋白區有機會在三年內再漲兩成,若漲幅加速且超過兩成以上,就是房市未來的警戒線,短線投資的風險不小。

(李同榮)

文章來源:理財周刊

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