買預售屋要注意哪些風險?專家教戰3大原則

買房是人生大事,除了考量價格、地點等條件外,選擇購買新成屋或預售屋,也有不少眉角要注意,住商不動產企研室經理徐佳馨說,買預售屋常碰到施工品質不佳、交屋後屋況不如預期等風險,建議購屋人秉持3大原則,才能避開不理想的物件,買到優質好房。

買預售屋優點 緩繳自備款、可客變

買預售屋有其風險,但也有一些優點,徐佳馨說,買房前須備妥自備款,但買預售屋時,不用一次拿出大筆自備款,可將費用分攤成2、3年慢慢繳,只要施工期夠長、夠穩定,就能較為寬裕地繳交工程款。

需要注意的是,購買預售屋後,最好能先準備好房屋總價15%以上的費用,以因應日後的付款需求。

此外,因購買預售屋時,房子還在施工,若購屋人想在原有的格局上做改裝,也就是所謂的「客變」(例如:浴室不要浴缸、廚具色系更換、水電網路的管線位置等),只要不影響結構安全,通常建商都會願意幫忙,有時甚至不加收費用。

不過,不少人仍對買預售屋抱持疑慮,原因不外乎無法掌控施工品質、工期不定、只能憑樣品屋和設計圖,想像未來房子格局,往往房子完工後,會與想像有所落差。

另外,購買預售屋時,也很怕工程期忽快忽慢,導致短期內需繳交數筆費用,此時就有「斷頭」之虞;因此,在預售屋尚未完工的狀況下,買賣契約必須明列開工、完工、交屋日期,以及各項費用的繳納時間,建材廠牌、規格和等級,也須列在契約上,以免日後發生不必要的糾紛。

買預售屋的「3大原則」 好建商、白紙黑字、履保機制

買預售屋須做好風險控管,徐佳馨說,若能遵守下列3個原則,有助減少與建商發生糾紛的機會。

首先,最重要的是「挑選好建商」,建議民眾在購買預售屋前,先打聽建商風評和產品口碑,因為好建商會信守承諾,用好建材、不偷料,還能確保施工品質;此外,建商擁有健全財務體系,才不會發生房子蓋一半,就周轉不靈的狀況。

其次,「白紙黑字」的承諾。徐佳馨說,無論預售屋或一般房屋的買賣契約,都須載明土地座落地段、地號、持分比、棟號、樓層、戶號及坪數的資訊,建商還需將建造平面圖附在契約裡。

有時在案場,銷售人員可能會口頭承諾,給予消費者額外優惠,卻不願意寫入契約中,甚至會以「根據規定我沒辦法這樣寫,但我們公司這麼大,保證說到做到」等話術,來說服購屋民眾。

不過,一定要記住「口說無憑」,包括優惠措施、無條件修改格局、贈送家具家電等大小承諾,一定要在契約上載明,免得事後橫生糾紛。

徐佳馨也提到,從買屋到交屋,可能歷時多年,容易產生認知混淆的狀況,建議買預售屋的民眾,將銷售DM留下,有多少版本就收藏多少版本,因為從法律角度來看,這些文宣廣告也被視為契約的一部份,

另外,在契約內,「公設比及項目」、「私有面積及項目」也應條列清楚,才不會在交屋後,因與建商的認知差距,而大興訴訟。

第3個原則,是留意「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,徐佳馨解釋,內有規範履約保證相關條文,而履約擔保機制分為兩大類,一為內政部同意的履約保證方式「不動產開發信託」,另一則為替代性履約保證方式,由買賣雙方擇一採行。

其中,替代性履約保證有4種選項,包括建商未能如期交屋時,將由金融機構如數返還消費者已繳納價金的「價金返還保證」;由賣方與受託機構簽訂信託契約,按約定辦理工程款交付、各項稅費繳納等,以專款專用目的為主的「價金信託」。

另外,還有由兩家建商同業相互連帶擔保的「同業連帶擔保」及由公會主導,數家建商互相擔保的「公會辦理連帶保證協定」,都是在若建案無法交屋時,仍可保障消費者的方式。

不過,無論購屋民眾選擇何種履約保證,都要記得向建商索取價金信託或連帶保證的書面影本,且附在買賣契約書後面,未來發生糾紛時,才能有所依據。

文章來源:今周刊

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