台南、新竹、桃園房價創新高 關鍵在這!

台灣房市因政府一連串打房措施,急凍直下,於2016年創下24.5萬棟低點後,近年逐年往上攀升,並於去(2019)年回升到30萬棟整數關卡之上,但各縣市下修的房價,似乎還很難拉升。

不過,根據永慶房屋的調查發現,台南市、新竹縣市及桃園市等三都,截至今年第二季的平均房價,竟然都已超越過去的歷史最高點。

成交量回升 房價還在往上爬

台灣房市最高點的歷史已經「回不去」了嗎?很多房仲業者及代銷業者都表示,房市急凍,台灣整體房價下修幅度從一成至三成不等;若以2016年底房市成交量最低點來看,近三年來,成交量都放大了,而房價究竟漲回多少了?

永慶房產集團總經理葉凌棋先分析目前七都的房價表現指出,2020年第二季與第一季相比,新北、桃園與台中微跌外,其餘四都均呈現小幅回升的趨勢,其中以台南上漲3%最多(表一)。

接著比較今年第二季與過去房價的歷史高點,七大都會區今年第二季平均房價,僅台北市較歷史最高點跌幅達一成以上,但10.3%的跌幅,已較過去有所收斂(表二)。

從表二的資料顯示,七都歷史高點反轉後與最低點相比(各都歷史高低點的時間點不同),僅以台北市為例,房價在2014年第四季創下新高,之後逐步下修,在2018年第一季達到向下反轉後的低點,當時的房價與台北市歷史高點相比,跌幅達一7.3%。

而其他都會區的高低點時間不一,就跌幅來說,第二跌幅是新北市的16.2%,另高雄市15.1%,以及桃園市的12.2%,都還在一成以上。

這三都房價真的回去了

不過,今年第二季與歷史高點相比,七都房價跌幅都有收斂,但台南市、新竹縣市及桃園市等三都的表現最好,不僅回到歷史高點,還超越高點,呈微幅上揚,其中,以新竹縣市上揚3.2%最多,其次是台南市的1.5%及桃園市的1.1%。

這三都為何能逆勢上揚?葉凌棋指出,看一個地方的房價是否有撐及醞釀反彈契機,除了人口紅利外,還可以看該地區的產業發展,就業率,以及所得高不高。而新竹縣市等三都,可都是拜科學園區之賜(表三)。

眾所皆知,台灣在十多年前股市上萬點時,造就很多「科技新貴」,就是指新竹科學園區的上班族,當時,很多公司都配發股票紅利,加上3C科技股的股價都一、兩百元以上,乘以所配發的紅利股票,幾乎每人的身價,都是千萬年薪以上(當時少有千萬年薪者),即便現在以配發現金股利為準,但很多在竹科上班的人,薪資還是比傳統產業高很多。

而竹科的高收入,也讓房市在前一波多頭期間,靠近新竹高鐵站的竹北房市大爆發,之後再蔓延至其他區及新竹市。葉凌棋表示,以竹科近三年的營業額表現來說,都是兆元產業,依然是台灣最賺錢的科學園區。

新竹及桃園的人口呈正流入

此外,根據中信房屋研展室統計結果顯示,全國「遷入/遷出比」最高前三名縣市分別是新竹縣1.3、桃園市1.16及新北市1.13。

其中,新竹縣與桃園市同時是人口總數年增率全國最高的前一、二名,顯示該兩縣市都具備人口正向發展優勢條件,不過其中卻僅有新竹縣還具備房價正成長的優勢,在人口與房價上表現同樣相當出色。

新竹縣因高科技產業,使得國內各方菁英人才紛紛湧向竹科,消費相關產業也隨之受惠。中信房屋研展室副理張漢超指出,竹科發揮的人口磁吸效應,讓各產業得以享有充沛的消費動能,房地產當然也同時受惠。

綜觀不動產價量變化,今年新竹縣一至四月累計交易量比起去年同期增加約14.13%,第一季平均房價也比去年同期成長12.1%,顯示人口成長所帶來的效益,正給予房市強而有力的支撐。

張漢超指出,新竹縣之所以能隨著人口成長而同步受益,與房價水準較能被民眾接受有關。穩定的高所得與相對較划算的房價形成經濟學所謂的財富效果,民眾感覺財富水準得以負擔購屋成本,因而促進房地產的購買力,房地產交易因而活絡,價量因此而有支撐。

至於南科在2019年的產值有7432億元,雖然比2017年的8787億元少掉一千多億元,但就業員工數卻比2018年增加二千六百多人,若是外地來此就業者,對當地住房及經濟消費都有正向助益。

南科帶動建商獵地推案

葉凌棋表示,由於台積電到南科發展,加上南科腹地不夠用,目前已往高雄岡山地區擴散,由於科學園區就業人口多,帶動租房或購房需求,因此,也帶動北部不少建商南下南科附近獵地推案,推升了台南房市的能見度,所以適時拉升台南的平均房價。

不過,雖然桃園、新竹縣市及台南等三都的房價都已漲上來,並較歷史高點還上漲,但能否繼續保持上揚趨勢,葉凌棋還是提出隱憂看法,主要是部分地區還是有超額供給問題。

葉凌棋根據內政部統計指出,2012年至2015年全台新建餘屋量逐年攀升,到2016年後每年維持在七萬戶以上,至2018年第四季仍有7.52萬戶,而統計最新至2019年第二季有7.8一萬戶,雖已較2018年第二季的8.01萬戶下降,市場賣壓略為減輕,但仍處餘屋高原期。

此外,根據內政部統計,2019年第二季七都中,以新北市與桃園市的新建待售餘屋量最多,新北市餘屋量自2015年突破1.2萬戶,至2019年第二季達到1.59萬戶,是近十年來最高待售餘屋水位(表四)。

桃園市餘屋量自2016年突破1.2萬戶,2017年為最高的1.36萬戶,之後兩年緩降,2019年第二季為1.21萬戶,但仍屬較高待售餘屋水位。

至於新竹縣市餘屋量自2015年突破四千戶,2016年為最高待售餘屋水位,達5960戶,之後連續三年緩降,2019年第二季為4717戶;葉凌棋指出,若以與家戶比值來觀察,新北、桃園與新竹三大都會區的市場賣壓最重。

葉凌棋另指出,今年一至四月全台使照量為2.79萬戶,是十二年來第四高,較2019年減少4%,而目前市場上新增供給量雖略有緩解跡象,但仍處於高檔。

若以建照來觀察全台一至四月建照4.73萬戶,創十五年來新高,較2019年成長5%,若以二至三年施工期來推算,2022至2023年新增供給恐大幅增加,顯示房市目前與未來新增供給量大,超額供給隱憂未解。

餘屋量過多 房價難大漲

葉凌棋補充,若以七大都會區來看,新北、桃園、新竹、高雄仍有大量餘屋待去化;台南與高雄面臨大量交屋潮,新增供給多;而桃園、新竹則是建照量大增,顯示未來二至三年新增供給將爆量。

整體而言,桃園、新竹、台南與高雄房市新增供給量大,需特別留意,預期房價難有大漲空間。

換句話說,過去很多投資客積極進場,推進了房價往上漲的時代已過去,在這一波房市從2014年拉回整理下,投資客不見了,因此,想透過房價強漲而能大幅獲利的可能性已大為降低。

幸好,這五年來,建商所推的產品大都訴求低總價,屬於自住、首購等剛性需求的中小坪數產品,因此,餘屋量過多,雖不利房價上漲,但很多餘屋是過去房市大多頭時,建商所推的大坪數產品,去化本來就很難,而因為一直賣不掉,就會一直留在餘屋統計量表中。

葉凌棋表示,餘屋量過多,大家都會擔心多殺多,引發房價急挫,不過,由這一波房市拉回的下修幅度約二至三成,再慢慢縮小跌幅至二成以內,從表二來看,跌幅最多的台北市,也縮小至一成七以內,加上,成交量也慢慢放大,房價再大幅下修的可能性較低,因此,餘屋量過多的數據參考,旨在提醒民眾,該地區房價不具有大漲的機會。

不過,大多數民眾仍都期待自己買到的房子,之後能上漲,代表自己買到會增值的房子,因此,如何挑選到具增值潛力空間的房子,不能免俗地,還是要看地段、交通、生活機能,以及有沒有人口紅利等要素。

(顏瓊真│理財周刊1035期)

文章來源:理財周刊

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