注意四大重點 購買重劃區免踩雷!

最近內政部陸續公布低度使用(用電)住宅與「新建餘屋(待售)住宅」等相關資料,顯示重劃區新建餘屋有愈來愈多情況,另外,房仲業者也根據實價登錄資料指出,新莊副都心最近一年出現住戶賠售四、五百萬元之情事。請問莊教授,當重劃區空屋餘屋數量愈來愈多,購屋之前應該注意哪些重要事項?

有關重劃區房屋數量累積愈來愈多情況由來已久,尤其自2012、2013年出現「秒殺」投機炒作,全台各地幾乎都是瘋狂推案,及至2014年7月1日囤房稅實施,2016年財政部再祭出房地合一稅,整體房市開始反轉,重劃區房價開始面臨嚴重考驗。

根據內政部最新公布資料,2018年低度使用(用電)住宅916,383宅,2019年第二季全國「新建餘屋(待售)住宅」78,063宅;如就新建餘屋(待售)住宅加以觀察,99年第二季至102年第四季間大約維持在2.1萬宅至2.7萬宅間波動,其後逐年增加至2019Q2之78,063宅,如再深入探討餘屋最多地區,當可發現長久以來都是以重劃區居多,至於最常被點名的不外板橋、新莊、淡海新市鎮、青埔等地。

最近更有房仲業者根據實價登錄資料分析,新莊副都心最近一年出現住戶賠售四、五百萬元之情事,主要原因在於新莊副都心最貴時,房價一度超過六字頭,並且有些建案坪數規劃愈來愈大,甚至出現所謂大坪數豪宅,及至景氣反轉,房價回落到每坪38~46萬元,當年高價購買想要脫手,必然只有賠售一途。

因此,建議購買重劃區建案之前,務必先了解內政部所公布之低度使用(用電)住宅與「新建餘屋(待售)住宅」變動數量,其次,購屋時機、生活機能與產品類別更是不容忽視。

一、空屋餘屋

依內政部公布數據,2018年低度使用(用電)住宅916,383宅,占全國房屋稅籍住宅存量比率為10.56%,其次,2019年第二季全國「新建餘屋(待售)住宅」78,063宅,據此推估約需九.五季才能賣完。因此,購屋之前,除詳細了解實價登錄之外,更應至內政部營建署網站查詢低度使用與新建餘屋數量增減等相關資訊,再據以評估未來是否會出現新成屋與預售屋、中古屋競價求售情況,以免發生類似最近預售建案房價比新成屋便宜情事。

二、購屋時機

就購屋時機而言,首應仔細觀察研判景氣究竟是處於高峰或谷底,何時觸底?有關此一議題,只要多閱讀促銷廣告訴求資訊,例如「創新低價」、「限量XX戶X字頭破盤價」等,再參考實價登錄價格,而最重要的還是要勤做功課多做筆記,只要每月參觀二至三個建案,就能充分掌握市場脈動與房價變動趨勢。

三、生活機能

就生活機能而言,雖然有些建案距離捷運車站不遠,惟與捷運軌道太近,並且緊鄰工業區,甚至附近還有高壓電塔等(請參閱照片),可想而知,生活機能必然大受影響。

最近由於購屋者愈來愈重視居家生活機能,甚至也有網站依公園、文教、生活、交通、金融、醫療等六項指標,評比新北市蘆洲、永和與板橋等地的生活機能與居家環境。有關這些資訊相當值得列入參考,不過就一般民眾而言,尤其是重劃區建案,預售初期幾乎見不到任何完備的公共建設,因此,對於日常生活中的交通、市場、公園、學校等傳統購屋選擇,也都是在期待中訂購,因此,購屋之前務必白天、晚上實際走訪一兩趟,再做決定較為妥適。

四、工業住宅

此一情況最受關注者首推內湖與大直地區,按工業用地興建住宅,由於土地成本取得較為低廉,售價相對也較一般住宅用地蓋的住宅便宜二到三成左右,一般購屋者常會因價格因素而選購工業區住宅,惟須格外留意違規使用、公設比例、轉售困難、居住品質與增值有限等相關問題。近年台北市政府屢屢因議員不斷提出質詢,至今仍找不出最佳解決辦法,因此,選購之前實宜三思!

當前房市景氣依舊不若業者釋出之樂觀訊息,此一可由促銷廣告分辨得知,因此,購屋之前除應充分掌握景氣趨勢之外,更應多留意廣告訊息之解讀,俾掌握最佳購屋時機與CP值最高之產品。

(莊孟翰│理財周刊1034期)

文章來源:理財周刊

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