現在是老屋入手時機?專家:三大風險要知道

為了在台北市置產,許多預算有限的民眾,會考慮購買屋齡較高的老公寓,但近年來,都更、危老等議題,讓老公寓題材發酵、房價不墜,購屋人未必「買得下去」;不過,據房仲業者觀察,台北市公寓產品第一季表現不佳,多數行政區的成交單價,有鬆動趨勢,價格似已出現疲態。

台北市公寓成交價表現偏弱 議價機會浮現

根據中信房屋統計,今年首季,公寓成了台北市各行政區中,單價滑落最多的產品類型,全市僅北投區、中山區和松山區,交易單價仍屬強勢(中山區甚至年增2成),其餘行政區比起2019年,價格略減,士林區、信義區與中正區,更連續兩年首季,出現價減現象。

中信房屋研展室副理張漢超表示,北市住宅過往都有5成左右比重,為30年以上的「高齡宅」,就今年首季數據來看,中山區公寓產品價格表現亮眼,但整體而言,相較其他產品,台北市公寓成交價表現仍偏弱,對有意購買公寓物件者而言,或許是個可議價的好機會。

值得注意的是,老公寓雖然有價格優勢,但若要購買,還是有不少地方需要注意,屋比房屋總監陳傑鳴提醒,大部分公寓都無電梯,家中有年長、行便不便者,建議別買老公寓;此外,貸款及維修裝潢成本,也需納入考量。

貸款限制、維修成本、安全性 都要納入購屋考量

陳傑鳴進一步解釋,買老公寓時,有3個可能會碰到的風險;首先,是貸款問題,因為多數銀行對老公寓的貸款限制較多,可能會因屋況、未來轉手性等因素,影響到鑑價結果與貸款成數,一般銀行估算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」,不得超過50到60年。

其次,維修裝潢成本,也是入手老公寓前的一大考量;陳傑鳴指出,老公寓的屋齡從30到70年都有,屋齡越高,問題也越多,一般的裝修花費,不外乎泥作、水電管線、木工、油漆等基礎工程,裝潢費每坪至少5萬起跳,相較新屋每坪2到3萬,高出不少。

除了工程費用外,還有監工費及設計費須負擔,監工費約為總工程款的3%到10%,設計費則是5%到20%,購買時,絕不能忽略裝修成本。

陳傑鳴也提到,第3項風險是「安全性」,屋齡較高的老公寓,都有抗震力不足的問題,若發生大地震,居住安全會有不小疑慮,這也是購買老公寓時,應考量的重點。

台北市第一季公寓交易表現, 統計期間均為第一季,部分數據可能會因揭露時間而有落差。以上單價僅供參考,實際單價依個案而有所不同(均價單位:萬元/坪) 。圖:中信房屋研展室統計/資料來源:交易實價查詢網

想控制裝潢預算、立馬入住 買老公寓未必合適

陳傑鳴建議,有意購買老公寓者,在看房時,要注意投資客或前任屋主,是否有用廉價裝潢,來掩飾漏水、水電管線老舊等問題,若未察覺這些狀況,購買入住後,恐需花上一大筆修繕費用,得不償失。

雖然老公寓價格相對低,但陳傑鳴認為,這類物件反而適合有充足自備款的購屋人,因為屋齡老舊、貸款成數低,加上後續房屋整修,還得花上一大筆費用,開銷頗大。

至於屋齡較年輕的「華廈、大樓」,反而適合想控制裝潢預算、時間,有意馬上入住的購屋人,「屋況、屋齡新,銀行願意放款的成數較高,預算不足的民眾,可優先考慮。」

文章來源:今周刊

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