有間廈門房 身價不一樣

大陸今年第1季GDP受疫情影響,出現29年來首次單季負成長,但部分熱點城市樓市卻出現異常波動,引發市場廣泛關注。從最新的房產估值水準來看,觀察全大陸城市數據以廈門排名最高,換算租售比為1.16%、本益比達到86.28倍,而深圳則居次,達到租售比1.26%、本益比79.22倍的數據。

實際從整體來看,透過《證券時報》旗下數據寶引用中國房價行情網資料,觀察到大陸320個城市的房產本益比中位數為30倍左右,遠高於目前上證指數12.5倍,以及滬深300指數11.7倍的水準,也同樣引起市場討論是否過高疑慮。

大陸城市房產估值排名前五

用租售比衡量房產估值

國際上通常用「租售比」衡量房產估值水準,是指每平方公尺使用面積的月租金,與每平方公尺建築面積的房價之間的比值,並透過換算成股市常用的本益比指標,也是本益比的倒數。

舉例來說,某城市房價為每平方公尺5萬元(人民幣,下同)、租金每月每平方公尺60元,在房價不漲不跌情況下,房價本益比等於69.44倍,也就是需要近70年才能回本,而租售比則為1/69.44=1.44%。

藉此觀察可發現最新數據顯示,廈門房產估值水準在全大陸位居最高,均單價每平方公尺4萬7018元,平均租金單價為每月每平方公尺45.41元,但租售比則達到1.16%,換算本益比86.28倍。

而深圳則位居第2,平均單價7萬2380元,平均租金單價76.14元,且租售比1.26%,本益比79.22倍。

目前國際衡量區域房產運行狀況良好的租售比,一般界定為1:200至1:300。如果低於1:300,意味房產投資價值變小,房產泡沫顯現;如果高於1:200,則顯示區域房產投資潛力相對較大、租金回報率較高。

城市租金回報率普遍低

但同時需注意的是,諸葛找房發布2019年全球熱門城市租金回報率排名時,大陸城市租金回報率也普遍較低,北京回報率僅為1.68%排名墊底。廣州1.84%位居第二位,深圳1.86%位居第三位。

(旺報 吳泓勳)


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