竹科+高鐵 新竹房市趁勢崛起

新竹二十年來房價節節高漲,可否幫我們進一步分析竹科與高鐵對於新竹房地產市場之發展與影響情況。

除新竹科學園區帶來大量就業機會,人口迅速增加之外,高鐵通車建構南北一日生活圈,更是促進台灣經濟成長與帶動新竹房價節節高漲之主要動力。

新竹科學園區重鎮
─「台灣矽谷」美譽,加持新竹房價

新竹科學園區是台灣第一座科學園區,橫跨新竹市東區與新竹縣寶山鄉,園區內廠商以經營電子代工服務為主,為全球高科技代工產業的主要重鎮之一,素有「台灣矽谷」美譽。園區主要產業包括有半導體業、電腦業、通訊業、光電業、精密機械業與生物科技業,是全球半導體製造業最密集的園區之一,近年並按國家發展計畫擴大基地,逐漸擴充至桃園龍潭園區、苗栗銅鑼園區、新竹生物醫學園區以及宜蘭園區,其對台灣經濟及就業機會之貢獻不言可喻,尤其台積電等知名科技大廠更是大大提升台灣在國際的知名度。

新竹科學園區距離新竹市區車程約5分鐘,公路交通以中山高速公路為主,距台北市70公里,到桃園國際機場車程約65分鐘,鄰近台鐵新莊車站,可搭乘區間車至高鐵新竹站,交通尚稱便捷。

早期日本經濟快速發展,其後生產條件改變,許多廠商轉移陣地來台投資設廠,使得台灣得以在1966至1996年期間締造經濟榮景,躋身亞洲四小龍,惟1991年之後又因中國大陸的磁吸效應,大量產業外移導致經濟發展遲滯,所幸台灣在1979年制定「十年經濟建設計畫」之後,1980年更積極擘劃設立新竹科學園區,使得產業發展得以快速轉進,逐漸邁向科技大國行列。

高鐵建構一日生活圈
─車站周邊房市交易熱絡

台灣高鐵於2007年1月5日通車後,已逐漸成為台灣西部重要的長途快速運輸工具,亦為軌道經濟重要指標,現階段這個號稱全球最大的BOT案,更在交通與商業活動上扮演重要角色,而成功打造北高一日生活圈。就經濟角度而言,軌道建設除帶動人流、金流及物流,更能創造就業與龐大商機,同時也能夠大幅提高國際城市競爭力,可謂一舉數得。

近年由於大量台商回流,除帶動台北市與新北市的商辦、廠辦與工業用地需求,連帶租金也跟著提高而帶動投資性需求;值此產業升級之關鍵時刻,如能仿照竹科、中科及南科逐年提高產值,按2019年三大科學園區產值合計2兆6,321億元,並且就業人數也高達28.29萬人(詳請參閱附表),因此,如能充分掌握此次台商回流契機,再加上前瞻計畫,加速建構產業園區,一則帶動就業機會與提高所得,再則促進消費與經濟良性循環,多年來竹科、中科、南科對於經濟與就業的貢獻有目共睹。

其次,就另一角度加以觀察,竹科與高鐵不僅帶動新竹地區的發展,更促使房價節節攀升,值得注意的是,竹科員工薪資所得普遍較高,多年來雖然房價漲幅偏高,惟房價所得比以及房貸負擔率與其他六都相較(詳請參閱附表),相對而言都還可以輕鬆負擔得起,而這也正是近年推案大量增加,也有不少建案完銷之主要原因;惟在新成屋逐漸累增,導致空屋餘屋充斥情況下,讓利促銷更是隨處可見,此亦可由媒體或網路促銷廣告見其一斑。

由於二十年來新竹房價之節節高漲,此亦可由附圖信義房價指數由2001Q1的100一路飆漲至2019Q3的235.78,漲幅高達1.35倍見其一斑(詳請參閱附圖)。

其次,由附表2005年5月至2020年4月住展雜誌之房價統計資料,新竹市最高預售房價開價由2005年5月每坪17萬元飆漲到2020年4月58萬元,同一時期竹北由19萬元快速飆到60萬元,竹東由16.5萬元攀升至28.5萬元,湖口由9萬元漲到20萬元,新豐由10.5萬元漲到28萬元,漲幅普遍高達一至三倍,由此不難了解歷年房價快速高漲之實際情況,以及竹科人為何急於買房之主要原因。

不過就另一角度加以探討,房價高漲的後遺症亦將逐漸顯現,其最顯著為超額供給與新成屋勢必促使房價下跌,首當其衝者必定是近年投資客大量搶進地區,尤其是2012及2013年紅單秒殺投資客,如未能適時釋出,縱然當時低價購入,除非租金收益較高,否則不見得佔到多大便宜。至於區位良好與區隔產品仍舊會有高所得階層支撐房價,這也正是長久以來新竹房市有別於其他縣市極為特殊的另類發展趨勢。

(莊孟翰│理財周刊1027期)

文章來源:理財周刊

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