今年329檔期 內行人揭4樣貌

新冠肺炎疫情升溫為今年房市投下變數,不少建案暫且停看聽,建商如何看待2020年房市景氣?消費者可趁機撿到便宜嗎?

2020年房市329檔期登場,受到突如其來的新冠肺炎疫情影響,整個市場走勢充滿了不確定性,買氣、價格是否因此受到衝擊,已然是全市場的關切重點。

三月十九日,央行闊別四年首度宣布降息一碼,顯然對業界、購屋族來說,都代表資金成本未來有機會持續維持在低檔區。因此,資金動能蓬勃,疫情卻蔓延不休、不知何時告終之際,台灣房市將呈現出何種樣貌?

樣貌1》推案量創八年以來新低

根據《住展雜誌》統計,被建商視為年度銷售的第一個戰場──三二九檔期,受疫情干擾,單是北台灣推案量就創下八年以來新低,僅1606億元,較去年縮水達27.6%,不少打算趁黃金檔期大力行銷的建商都暫緩計畫。

《住展雜誌》指出,北台灣以新北市推案量最多,估計可達約六百億元,主要案源來自板橋江翠北側、新店央北、中和華中橋西側、三重二重疏洪道、頭前等重劃區。其中,案量最大的是中和華中橋西側的「遠雄百富」;推案數量最多的則是新店央北重劃區,吸引各大建商群聚於此。

台中部分,則以西屯、南屯、北屯、台中港特區最熱,其中七期以豪宅、豪辦打前鋒,如興富發建設將推出總銷金額140億元的小宅產品「市政愛悅」;寶輝建設也將在七期推出大案「寶輝Sky Tower」,是寶輝近年來唯一的預售個案。

與七期緊鄰的單元二重劃區,因開發密度低、綠覆率高,而有「新市政綠特區」之稱,包括寶輝、精銳、雙橡園、陸府建設等一線品牌建商紛紛搶進推案;其中,陸府建設在公益路綠特區推出的新案「陸府觀森」,每坪開價48萬至56萬元,能否說服消費者買單,被視為南屯區單元指標新案。

南台灣部分,以高雄為例,推案量約674億元,雖較去年減少11.44%,但推案戶數卻增加6.23%,很多去年開始準備公開的建案也因此未喊煞車,且知名建商包括京城、城揚、隆大、郡都、太子建設都有建案推出。欣巴巴事業董事長黃烱輝表示,「看好疫情過後的消費能量會大反彈。」

尤其在三月十三日,美股狂跌八千點、台股摜破萬點,整體疫情的不確定性讓股市崩跌、市場備受驚嚇。對此,嘉磐建設董事長魏嘉銘認為,相較之下,「房地產抗通膨的特性似乎再度顯現。」就算消費者信心暫時略顯不足,但他呼應黃烱輝的看法,認為「待疫情降溫之後,消費力道將反彈爆發」。

事實上,從三二九推案現場來看,疫情雖衝擊人心,但買氣並未大卻步。

場景先來到今年三二九檔期案量最大的預售案「宏築信義」接待中心,儘管當天是上班日中午,現場還是坐了二組客人。「客戶來看過幾次,為確認細節又再來現場研究。」負責宏築信義銷售的創意家行銷部協理沈慧萍指出,該接待中心尚未完工,但從二月底潛銷至今,平日每天有十五組客人,假日甚至有四十組客人,她歸納與捷運麟光站附近已久未推出新案有關,因此吸引不少地緣性客戶登門了解。

這棟位於台北市和平東路三段、捷運麟光站旁的預售案,戶數達229戶、總銷金額逾110億元,創下今年台北市最大推案規模。儘管遭逢新冠肺炎疫情延燒,但似乎不影響建商推案進度,仍預計在三二九檔期強銷一波。

沈慧萍說,最近前來賞屋的客戶因購屋目的明確,不論看屋客戶與成交率都比過往成長一成,猶豫期也縮短,顯示需求力道猶在。但影響客戶是否出手的因素,仍取決於建案的CP值(性價比)要高,否則無法在眾多建案中勝出。

樣貌2》建商保守推案 卻重金獵地

雖然今年推案量縮水,但建商樂觀看待後市,不僅沒有縮手購地,反而逆勢加碼。最明顯動作是,二月十九日,興富發建設以83億元標下台中達新工業位於七期的2593坪商業區土地。不到一個月,三月三日繼續再砸43.56億元向鉅本建設買下七期帶建照土地。

此外,三月三日潤隆建設取得竹北1740坪土地,總金額達19.81億元;三月九日,華固建設斥資十億餘元,搶下士北科園區南軟橋段的住宅區土地。由此看出,建商搶地動作不斷。

「雖遇疫情,但案子還是要繼續推。」興富發建設總裁鄭欽天接受《今周刊》專訪時直言,去年興富發的預售案銷售金額達四百多億元,目前手頭現金充沛,加上利率還在低檔,「對房地產後市沒有看壞的理由。」

「土地只會愈來愈稀有,站在上市櫃建商的角度,當然要持續進貨,」魏嘉銘分析,美國聯準會降息至零、貨幣寬鬆政策再起,資金還是會往房地產市場流,反映在地價上很難有下跌空間。

皇普建設董事長蘇永平對土地價格走勢一樣有感,入主皇普二年來,已推案250億元,多半鎖定首購、首換族群,以二至四房規畫為主,都創下不錯的銷售率。目前他所擔憂的,反而是庫存土地不夠,因此,今年已初步決定將在股東會上提案增資,為購地做準備。

樣貌3》剛性需求力道堅實

面對買地成本高、原物料價格漲的現實條件,台灣房價很難下跌,已經是建商的普遍認知。另一方面,近幾年短線投資客退場,以自住為主的客戶成為市場主力,剛性需求反而讓房市的體質較為健康。

以這幾年深耕台中港特區的遠雄建設為例,在台中推出的「遠雄之星」全系列,至今銷售逾二千戶,拜自用型剛性需求帶動下,將開發第八期,並以二至三房產品為主力,搶攻市場基本盤。

魏嘉銘表示,疫情爆發後,整體看屋的來客數雖少了二成,但成交比卻比過往成長,以前來客成交比是四比一,目前已來到二比一。他以自家公司在台中市南區所推出的「嘉磐樸樹」為例,每周成交三至五戶,銷售率並未大幅下降。「客人原本以為現在看屋能撿到便宜,到頭來發現議價空間有限,但還是出手下訂。」他說。

台商則是另一股堅實的購買力。新聯陽實業總經理林徹人表示,不少尚未返回中國開工的台商,因時間較充裕,反而比過去更常到接待中心看屋。這些人不乏有換屋需求,且對經濟情勢敏感,早在貿易戰後,就有台商趁返台期間伺機下手,被稱作是這波房市買氣的隱形購買力。蘇永平也深表贊同,疫情加深了百萬名台商返台投資與購屋的決心,如果加上愈來愈多的香港消費者來台購屋,「國內房市將是樂觀的。」

高雄代銷業者上揚國際業四處總經理施棟瀝認為,針對三十五至五十歲首購族群的需求特性,建商所推的產品須更重視建案本身能提供的軟體,如公設設計、客戶售後服務、營建品質等,都是考量的重點。

樣貌4》交通建設助攻炒熱冷門區

這波買氣另一個值得觀察的現象,是過去的冷門區段,拜新增交通建設的帶動,成為不少建商的推案熱門區。最明顯的例子,是伴隨今年初新北市捷運環狀線通車,過去因捷運無法抵達的冷門區開始翻身,包括新店大坪林站可轉松山新店線、景安站可轉中和新蘆線、板橋站可轉板南線或高鐵或台鐵、新莊頭前庄站可轉中和新蘆線、新北產業園區站可轉機場捷運線,縮短了雙北之間的交通時間。這些地區平均房價往往只有台北市的一半,在比價效應下,吸引不少台北市民選擇跨區到新北市購屋。

永慶房屋統計,新北市各行政區中高總價住宅,依照交易量排名,新莊區以621件奪冠,而第二名的新店區與第三名的板橋區則相差不多,分別為559件及550件。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,新莊副都心在屋齡較新且環狀線通車的優勢下,平均單價已升至41.8萬元左右。在生活機能逐步完善的狀況下,也受到不少換屋、置產族群青睞,第一名的寶座實至名歸。

此外,連接新店與中和、永和的捷運環狀線「十四張站」通車後,不僅大幅提升新北市民的交通便利性,也替醞釀已久的新店央北重劃區房市點火加溫,包括國泰、大陸、潤泰創新、宏普建設等上市建商,皆未缺席。

國泰建設副總林清樑指出,由於這兩年國泰建設在央北重劃區推案快速完銷,且每坪六十萬元成交價不低,讓國泰建設今年有信心持續在當地推案。儘管國內的新冠肺炎確診人數持續攀升,但此為短期非經濟因素,不會影響房市推案節奏,今年國泰建設仍有二百億元推案量。

都更推案量攀升 今年商機上看千億

根據今年三二九檔期與後續醞釀的推案,歸納後發現產品具有兩大特色。

首先是,都更案傾巢而出,其中一大原因,來自政策推動的《危老重建條例》祭出容積時程獎勵,讓業界紛紛送件請照,案量快速攀升。鄉林建設董事長賴正鎰表示,今年是危老、都更申請案與推案量的「爆發年」,皆可望較去年大幅成長。

《住展雜誌》企研室經理何世昌也指出,去年以危老、都更等法規整合推出的建案總銷金額約達1400億元,今年在大案齊出下,上半年推案量便已上看千億元。例如,昇陽建設整合完成位於台北市基隆路、君悅酒店正對面的725坪都更基地,推出「ONE 360昇陽國際」預售案,預計蓋出31層樓,與國貿大樓等高的地標建築,將在今年三二九檔期醞釀潛銷。

豪宅不再吃香 首購自住小宅當道

第二個產品特色是中小宅當道。近年全台25坪以下小宅的交易熱度連年走高,根據「屋比房屋」彙整歷年全國住宅交易坪數發現,19年全國25坪以下住宅交易比率,已高達42%,連續兩年站上四成,比09年的22.9%占比足足增加近一倍。

今年六都中,25坪以下住宅交易比率,除了台南是34.9%,不到四成外,其餘都會區占比都在四成以上;其中,房價最高的台北市與新北市,占比更超過五成,可見小宅產品已成為目前房市交易主力。

對此,屋比房屋總監陳傑鳴表示,台灣房市受到高房價、少子化、單身人口變多等因素影響,台灣家庭購屋坪數確實有逐漸縮減。從內政部不動產資訊平台的近十年住宅買賣資料可發現,全國住宅買賣面積平均從09年第一季的41.44坪,降到19年第四季的31.96坪,購屋坪數大減9.48坪可見一斑,中小坪數確實是未來房市的主流。

另外,因目前全台房價居高不下,連過去低房價的中南部,近年房價也飆漲近一成,導致購屋者年齡不斷延後。

根據金融聯合徵信中心資料觀察,近十年全國購屋者年齡,二十至三十五歲占購屋者比重,在09年仍有37%,到19年只剩下29%,跌至三成以下。至於四十歲以上購屋者,則從09年的45%,十年後攀升至51%,顯見買房年齡有愈來愈高跡象。目前低薪、高房價問題,也使得民眾買房確實變得相當困難。

看來本次疫情不論何時獲得控制,對房市影響是短暫的,長期來看,回歸「政策」、「供需」兩大基本面,才是房市觀察的重要指標。

防疫兼拚買氣 房仲業推賞屋外送

防疫時期,服務業使出渾身解數力抗不景氣,而在房地產市場,腦筋動得快的業者也各出奇招吸睛搶客。

以房仲業來說,線上看屋已行之多年,甚至還發展出720度環景賞屋,但去年以來,土地市場交投熱絡,信義房屋立刻將影音服務延伸到「土地」。

信義房屋總經理特助陳世強表示,信義房屋每一筆土地都有土地專頁,客戶可依需求搜尋各縣市土地,下方並有全台的土地專家可聯繫,並動員「影像故事小組」使用空拍機為全國的228筆土地物件拍攝鳥瞰圖,「視野一目了然,果然大獲好評。」陳世強說。

今年,信義房屋又進階為每件土地物件拍攝1.5至2分鐘的影片,以後製加註土地周邊公共設施、地標或建設,大大顛覆傳統銷售土地的制式作法。陳世強說,數位行銷已是趨勢,線上看屋影片也必須不斷優化,公司鼓勵旗下影像故事小組成員去考取空拍機執照,更能合法合規。

值得觀察的是,新冠肺炎疫情爆發後,信義房屋二月網路預約數量較一月成長約46%,三月較一月更成長57%,顯見購屋需求並未消失,且受惠網路預約客戶增多,也帶動信義房屋二月的帶看量增加36%,各種網路服務在這波疫情衝擊下發揮了相當功能。

此外,代銷業為了吸引客戶,也紛紛推出「賞屋外送」的到府服務,帶上平板電腦、平面圖等銷售資料,由專案人員帶著資料去拜訪客戶介紹建案。

推出這項服務的創意家行銷部協理沈慧萍說,目前智慧型手機普及,許多民眾看屋前都會先上網做功課,而會預約「賞屋外送」的客戶通常已在線上了解基本資料,此時業務員於線下到府介紹,透過一對一的解說能更深入,客戶之後再找時間到接待中心或是實體看屋,往往成交機率也大幅提升一至二成。

文章來源:今周刊


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