情侶、夫妻共同購屋 登記是門大學問

俗話說,「百年修得同船渡,千年修得共枕眠」,過去的夫妻大都秉持「夫妻本是同林鳥」,對很多事都是能忍則忍,進而能白頭偕老,除非是「大難來時各分飛」。

但現今,速食愛情多,加上女男平等的平權主義盛行,如果情已逝,難以再共同生活下去,不少人都會「一拍兩散」,步向離婚之路。

離婚率高 難白頭偕老

據內政部戶政司統計,民國107年,台灣的離婚對數計5萬4402對,平均每日離婚對數就高達149對,而離婚者的婚齡中位數為8.25年,其中以結婚未滿五年者占3成4為最多,顯見,這年頭能白頭偕老者愈來愈少。

當人人口中的佳偶,禁不起生活的考驗而變成怨偶,如果夫妻能好聚好散,離婚了還可以是朋友,萬一是好聚不好散,除了小孩的監護權外,難免會為了共同財產的分配而對簿公堂。

在過去,很多家長挑女婿,大都要求男方要有房子,讓女兒嫁過去可以有個遮風蔽雨的地方,因此,在中國的傳統觀念,男女朋友若要步入禮堂,男方若是能先有房子,求婚的成功率也比較高。

不過,現今社會,有些女人的工作能力很強,也不見得非要靠男方,自己也有能力買房,又或者,可以跟男方一起負擔買房的支出。

但如果男女雙方都以結婚為前提而一起買房,房子要登記在誰名下呢?

男女合購房屋 登記是門大學問

俗話說,「親兄弟,明算帳」,其實對很多想步入婚姻的男女朋友來說,房子要登記在誰名下,是一門大學問。

達信地政士事務所法律顧問鐘守宏指出,當男女雙方愛得難捨難分,很多時候對金錢都不會太計較,例如,志明想跟春嬌結婚,為表示誠意,就拿出頭期款來買房,且因為愛對方,有時會大方地讓房子登記在春嬌名下。

到這邊,看似是普羅大眾都會做的事,但萬一還沒結婚,兩人濃情轉薄,「不結了」,或是兩人結婚了,卻因「相愛容易相處難」而離婚了,這時,最現實的問題就是房子該怎麼分?

不動產物權係採「登記」主義

鐘守宏指出,由於我國不動產物權係採「登記」主義,也就是說,房子登記在誰名下,誰就是房子的實質所有權人,對該房子就擁有管理及處分權利,這時,對春嬌比較有利。

但如果是婚前就分手,出錢買房,並贈與房子給春嬌的志明不甘「人財兩失」,就可以打官司要求春嬌返還。

過去媒體曾報導,某航空公司張姓董事長在多年前打官司,成功討回贈送給未婚妻的兩棟房屋及千萬鑽戒,勝訴的關鍵就在於,他得以舉證,當初係以「結婚」為前提而贈與,屬於《民法》第979條之一規定的「附條件贈與」。

因此,當女方不履行婚約,就等同「條件解除」,就沒理由持有該被贈的禮品,所以張姓董事長「請求返還」的官司得以勝訴。

因此,如果志明沒辦法證明兩人是以結婚為前提,則能否成功拿回房子,還有待商榷,返還官司還有得打呢!

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,情侶兩人在婚前買的房子,若登記在其中一人名下,就屬於個人特有財產,即使結婚後,也不屬於夫妻法定財產制下的婚後財產。

相對的,結婚後才買的房子,就算只登記在一人名下,房屋屬於夫妻法定財產制的婚後財產,雖然房屋登記人,不需經另一半同意可以處分房子,但是在婚姻關係消滅時,現存之婚後財產,另一半可主張「剩餘財產分配請求權」要求分配。

過去可能是男方買房,但登記在女方名下,但現代社會風氣開放,情侶同居購屋相當常見,統領法律事務所副所長林育生律師表示,情侶「共同購屋」最容易發生分手後,一方想售屋而另一方不願意的情況,若能協議由一方買下另一方持有的部分,那是再好不過的解決方法。

因此,他會建議,情侶合資購屋應約明出資比例,並要求地政士在建物及土地所有人登記時載明「持分」比例,白紙黑字載明清楚,未來售屋則必須經過全部的共同持有人同意。

另外,還要注意《土地法》第34條之一規定,若不動產所有權超過三分之二的人,則有權利自行處分其不動產,因此情侶合資購屋應避免一方持有權利範圍超過三分之二,以免產生未經對方同意就擅自賣屋的糾紛。

林育生表示,未結婚的兩人共同買房,就法律關係來說,是屬於不相干的兩人,若要共同出資買房,不管是春嬌還是志明,都要多留個「心眼」,以備不時之需。

林育生說,假設房子是登記在春嬌名下,而志明也有出錢,那志明出的錢,算是「共同投資」,或是錢「借給」春嬌,或是「贈與」春嬌?最好在事前都能「白紙黑字」寫清楚。

全國不動產董事長葉春智指出,實際上有許多情侶共同買房後,雙方撕破臉鬧上法院的例子。

由於台灣不動產物權採登記主義,建議小倆口合資購屋一定要採取「共同登記」,若只登記在其中一人名下,即便房屋由雙方共同出資負擔,若哪日擅自賣屋也不需要經過對方同意即可處分其不動產,因此應依照出資比例決定雙方所擁有的所有權成數。

善用抵押權設定與預告登記

林育生表示,情侶共同買房,除了「共同登記」外,也有情侶選擇「借名登記」,不過要注意,由於登記者為產權擁有者,仍有其風險,可另外再申請「抵押權設定」或「預告登記」,在產權登記時做上註記,可防日後若有變故時,對另一方的保障。

所謂「抵押權設定」為將不動產設定抵押權給真正權利人作為擔保,不過,須再繳納房屋總價的千分之一作為行政規費給地政事務所,成本並不低。至於「預告登記」則為限制所有權,必須要經過對方同意才能售屋,可向地政機關申請,不用負擔行政規費。

以春嬌及志明為例,房子登記在春嬌名下,而透過「抵押權設定」或「預告登記」給志明的這兩種方法,對也有共同出資的志明來說,比較有保障。

而假設,春嬌及志明是兩人結婚後才共同買房,基本上都算是夫妻法定財產制下的婚後財產,至於是要單獨登記在春嬌或志明名下,或是共同聯名登記,都是可以的。

不過,因離婚率這麼高,林育生會建議,有共同出錢的一方,都要多個心眼,多留一些金流往來的相關證據較好。

夫妻共同購屋 別讓愛沖昏頭

一般來說,夫妻共同買房時,老婆都會跟老公撒嬌說「你愛我,就登記在我名下」,而男人通常會為了省事,及怕老婆吵而說「好」。

又或者,兩人都結婚了,還為了出資比例等問題,要白紙黑字寫清楚,這時,老婆很可能會說,「喔!你跟我算這麼清楚,是不是不愛我了?」

男生都愛面子,加上他又愛這個女人,才會想跟她結婚,何必為了出資比例這種事,跟老婆過不去,但一旦心軟,若那天真步上離婚之路,要後悔沒留下一些證據,都為時已晚了!

不過,還是有個小撇步可善用,假設房子登記在春嬌名下,但由志明在繳房貸,則可在銀行匯出錢的同時,對該筆支出註記「房貸」字眼,留下房貸都是志明在付的「證據」。

而假設,房貸是夫妻雙方共同在繳,房子登記在春嬌名下,銀行貸款人也是春嬌,由其銀行帳號每月扣款的話,志明依其約定要付的比例,千萬別直接拿現金給春嬌,而應該透過銀行轉帳給春嬌的金流留下紀錄,且偷偷在該筆匯款「註記」房貸,這時,「金流」有了,出資的理由因有做註記也有了,算是拿到雙重「保險」,所以,有做此動作比沒做的好。

離婚官司 重視金流支出理由

林育生談到,實務上,在共同出資買房,或一方出資而以他方名義登記為房屋所有權人的情形,日後房屋產權歸屬的認定,最困難的部分證明就是當初交付「金錢」的「原因」。

以先生買房但登記在太太名下,從內部關係來看有兩種,可能是先生買房,但贈與太太,也可能是讓太太當先生的「人頭」(借名登記),而在打離婚官司時,縱使先生一直強調,「我只是登記在你名下,並不是要送給你的」。

這時,先生就要負很重的「舉證」責任,要排除是把該筆錢買房而「贈與」給春嬌,或「借給」春嬌去買房的。

林育生指出,但即使先生拿出是他匯款給太太繳房貸的「金流」可佐證,但缺乏該支出款項的「原因」,先生主張是借款給太太或借名登記,有時也不會被法官所採信的。

這時,在匯出該筆支出的金流時不妨附加註記「房貸」字眼,就有了可證明匯款「原因」的證據,不失為舉證方法。

此外,很多情侶或夫妻買房,除了自備款兩至三成外,其餘都要跟銀行貸款,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,這時,都會面臨到由誰出面借款的問題。

由於多數的銀行都不接受房貸「共同貸款制」,比較建議的做法是由經濟條件較好的一方當「借款人」,而另一方則當成「連帶保證人」,一方面可以共同承擔責任,另一方面也可以更有機會以較好的條件借到貸款。

(顏瓊真│理財周刊1020期)

文章來源:理財周刊

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