房市飛來黑天鵝 現在可危機入市嗎?

台灣房市於去(2019)年出現打底反彈的回溫走勢,讓各界都看好2020年的房市發展,沒想到,過個農曆年卻豬羊變色,因為中國大陸爆發新冠肺炎(武漢疫情),不僅確診人數急速升高,疫情更外溢到世界各國,衝擊經濟發展,台灣也不例外。

原本一片看好的台灣房市,突然飛來武漢新冠肺炎疫情的「黑天鵝」,使得今年上半年的房市看法,由「樂觀」轉為「審慎保守」。

新冠肺炎能危機入市嗎?

不過,也有人把2020年的「新冠肺炎」跟2003年的SARS疫情相比,指台灣房市在SARS過後大暴衝,上演長達十三年的大多頭行情,敢「危機入市」者,後來都搭上那一波大多頭行情,獲利好幾倍,因此,這一波的新冠肺炎疫情,有沒有可能複製當年「危機入市」的投資機會呢?

《理財周刊》特地訪問多位房地產業者細說從頭,剖析兩次疫情對房市的影響,以及可能的投資機會。

在房地產界長達32年資歷的石姓代銷業者,就 2003 年SARS時的時空背景指出,2000年科技泡沫,台灣GDP當年是負成長,並出現通貨緊縮情形,也就是大家都勒緊褲帶、緊縮支出度過苦日子,房地產市場交易低迷,這樣的現象持續到2001年底。

當時的扁政府為了刺激經濟,選擇了租稅政策,也就是從2002年2月起實施土增稅減半徵收二年,土增稅率從60%、50%及40%,各減半為30%、25%及20%,此一政策的確奏效,房地產交易開始不斷升溫。

然而,就在SARS最早於2002年十一月十六日在中國廣東省順德市出現, 2003 年4月24日,台北和平醫院爆發封院事件,是台灣第一件因SARS感染而封院的事件。隨著疫情擴大,當時人人自危,減少出入公共場所,門市普遍蕭條,房地產交易近乎停滯!

住商不動產企劃室經理徐佳馨也指出,根據學者研究,當時SARS對台灣總體經濟面實質GDP的影響幅度大約介於負0.84%至負1.61%之間,雖較當時事前評估要來得嚴重,卻算是相對災情較為輕微的區域。

當時亞洲地區主要新興經濟體受SARS疫情影響,經濟成長率都呈現下滑,特別是觀光業及貿易行為衝擊最大,因此在亞洲受害最深的,就是以這兩種產業為主要經濟支柱的香港與新加坡。

回想當年台灣房地產的表現,由於SARS傳染性強,民眾不敢出門,也讓各家房產業者業績慘不忍睹,不過在疫情控制後,套句股市用語,台灣房地產猶如「井噴」般進入一個新時代,也讓坊間以訛傳訛地把SARS與房市黑暗期畫上等號。

SARS前房市走低長達十年

創意家行銷研展部副總蔡建興指出,在2003年爆發SARS疫情前,台灣房市已歷經1999年本土型金融風暴、網路泡沫…等經濟景氣黑暗期,讓房市走了長達十年的低潮, SARS發生之際更面臨谷底,但這其實正是市場回升反彈的轉折點!

縱使SARS發生後,連兩季房價下滑,但後期一路攀升,細看前後年度買賣移轉棟數,從2001年25.9萬棟、2002年32萬棟、2003年34.9萬棟,再到SARS結束隔年2004年的41.8萬棟,光是一年就成長近二成!(如附圖)

徐佳馨表示,會造成往後房市大爆發的真正關鍵,在於當時政府的「三招救市」。其一,是土地增值稅減半徵收,讓交易更為活絡;其二,是政府破天荒在一年內推動兩次青年優惠利率購屋貸款,帶動購屋買氣;其三,是修法開放外資不限於自用,可以直接外國公司名義投資國內不動產。

有了這三招之後,加上中央銀行自2000年起連續十四次降息,無疑是對奄奄一息的房地產業注入強心針,當時房市已經連走十三年黑暗期,不只建商倒閉頻頻,苟延殘喘的上市櫃建商也都是雞蛋水餃股,也因為當時低利、低價的環境,促使資金轉進房地產,形成不可逆的榮景,這也是為何其後發生的天災人禍,難以複製當時情境的原因所在。

石姓業者指出,SARS期間,大家都不敢出門,但投資房地產的動能卻是蠢蠢欲動,積壓的買氣也在SARS風暴過後,出現井噴效應!

主要的原因,還是在於國內的投資工具太少,除了股票就是房地產,加上土增稅減半徵收二年的迷人誘因,使得當時投資房地產可說是「全民運動」,有買就有賺,而且一棟房子經常買賣會出現「疊疊樂」的情形,例如:前三手都是投資客,每個投資客都賺了一手,到了第四手才有可能是真正的自住買家!

住展雜誌研發長何世昌表示,政府大規模救市,包括利息補貼、土增稅減半等政策,同時鼓勵自住買房與投資買賣,強力救市政策有效提升不動產交易量,最終出現量價齊揚的榮景。

再者,跌得深、彈得高,SARS傳入台灣,賣方猶如驚弓之鳥,房價在短短幾個月內急殺逾一成以上,等到疫情結束後,房價立刻出現補償性反彈,房價急升讓市場氣氛更活絡,新一輪多頭景氣循環因此拉開序幕。

民眾不恐慌 看屋與交易將回升

至於這次新冠肺炎會如何影響到台灣房市?徐佳馨表示,可分為兩個層面來談,第一個層面是疫情本身,以目前推估應該在五月份就可以出現疫苗與治療藥物,當民眾不恐慌時,看屋與交易將緩步恢復正常。

但另一個層面是相當值得留意,影響更深遠。由於疫情造成的停工斷鏈,對台灣產業所造成的結構性改變,台灣是否有能力轉向另一個新階段,將會是民眾購屋力能否有效提升的關鍵。

何世昌認為,疫情初期,預估房市會呈現「量縮價平」。因為賣方在前一波多頭賺飽飽,口袋夠深,沒有急需現金就沒降價打算。賣方不降價,買方也沒必要在這個時候冒著疫情傳染風險出門去看房子。此外,成交誘因不足,成交量必萎縮。但若疫情拖到第二季,價格可能微幅下滑。

蔡建興指出,縱使新冠肺炎案例陸續增加,但醫療保健指數全球第一的台灣,防疫措施明快即時,加上民眾擁有高度衛保觀念,讓疫情在台灣控制得宜,應不會發生日本和韓國案例暴增狀況。事實上,傲視全球的醫療競爭力,正是讓台灣房市安定、房價具競爭力的原因之一!

因此已經進入平穩期的房價,縱使受到疫情打擾,讓買氣與短期買盤受影響,客戶購屋考慮期或拉長、或暫時觀望收手,但想要房市打落低點,則不太可能。由於台灣房市正處於剛性需求,待疫情高峰期一過,經濟勢必回歸成長趨勢,原先買家的遞延消費,預估在疫情高峰期後,將能迎來強勢買盤,買氣會大幅反彈。

有需求都可危機入市

至於很多投資者期待,新冠肺炎疫情過後,是否具有像SARS那一回「危機入市」的進場時機?

徐佳馨認為「很難」,主要原因是房價目前基期已經高了,加上利率又比當初低,整體稅費環境以及交易資訊透明度都已經不像當初,因此即使有修正,幅度也有限。

石姓業者指出,想要有投資獲利空間,是不切實際的,但眾人退縮時,勇於進場,則是有可能買到便宜一些,因為沒人跟你搶,賣方為了售出會讓利!

但台灣房市有緊箍咒,也就是房地合一稅前二年的高稅率四五%及三五%,徹底遏止了短期炒作的歪風,使得房價很難再像十幾年前失當政策下所導致的飆漲!

不過,有趣的是,歷史告訴我們,房市在逆勢進場時,通常都能賺到增值。不論是當年的SARS期間、2008年金融海嘯、2011年奢侈稅、2012年實價登錄前,當時逆勢進場的人,都賺到了房價增值。

這是因為當眾人都在觀望時,賣方為了售出,就有可能降價求售。此外,房地產漲多跌少的特性,短期保值、長期增值,事後證明,的確如此!

因此,在未來幾個月中,假設疫情不樂觀,但若真的有購屋需求,不妨可以考慮勇於進場,大膽出價,賣方不論是建商或屋主,在珍惜有限的「誠意買方」下,很有可能讓利,預估讓利的幅度,新屋在5%以內,中古屋在10%左右。

何世昌也認為,房價基期不同,SARS當時,台北市新建案平均房價只有三十多萬元,新北市平均房價只有十幾萬元,房價基期很低,又有政府強力救市,房價上漲空間易拉高。但現在北市新建案平均房價是八十幾萬元,能漲的空間相對有限,且政府又沒有救市方案,估計反彈空間相對受限。

再者,SARS發生當下房價急跌,跌得愈多反彈幅度愈大,但新冠肺炎疫情到現在,房價絲毫沒跌,既然沒跌又何來反彈?

台商不回大陸 閒閒去看屋

但新冠肺炎疫情會對房市影響多久呢?不少預售建案都怕「等嘸人」,而中古屋的門市店面,上面看屋的人也少。

徐佳馨表示,關鍵在於疫情何時能夠停歇。由於目前剛性需求仍在,預估等到疫情確定結束後的一到三個月內,應該能逐步恢復,不過想要催出買氣,還必須搭配降價等較為積極的措施,比較有機會可以回到疫情前的狀況。

何世昌表示,必須要看疫情延續多久。目前預估,至少影響兩季左右。如果新冠肺炎流感化,每年流行一次,則影響程度會逐年遞減。

蔡建興則談到,新冠肺炎發展至今,創意家行銷旗下所有建案立即執行防疫措施,提供民眾安心的賞屋環境。不過賞屋人數和年前無疫情相比,大約少一成,成交量則是少二成左右,但值得注意的是,消費者來電詢問和VR720線上真人客服賞屋都有增加,甚至是倍增!

他還談到,往年,台商春節過後,賞屋寥寥可數,但今年同期則是多了五成左右,因為過完年後,他們根本沒離開台灣!高幹因延後開工或航班取消回不去,企業主則是擔憂「一去不復返」,打算疫情控制前都先不出國,所以乾脆趁機會賞屋,甚至出手。

蔡建興表示,若非「九二一大地震」,建築相關耐震法規不會重新審視加強規範,民眾也不會意識到看似正常的住宅其實潛藏危機。隨著時代進步,居家安全的觀念也不斷進步,更在SARS過後,不少防疫建材和設計因應而生,而危機正是轉機!地震後買制震宅,疫情後買防疫宅。

(顏瓊真│理財周刊1018期)

文章來源:理財周刊


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