莊孟翰:329不樂觀 新冠肺炎衝擊台灣房地產

雖然每年329檔期都被房地產業視為景氣觀察指標的重頭戲,不過在新冠肺炎衝擊下,今年卻不容樂觀看待!主要原因在於今年原預測2.72%的經濟成長率恐將會因產業鏈、觀光旅遊與消費影響而下修所致。

以下分別就經濟面、政策面與市場實務面加以分析,以供業界與購屋者參考。

一、經濟面─全球經濟成長可能下修至2.5%

行政院主計總處在去年11月29日發布經濟預測時,仍看好台商回流之投資效應而上修2020年經濟成長率預測至2.72%,惟隨著新冠肺炎疫情持續延燒,一般預期今年經濟成長將會隨之下修。其次,近日IMF(國際貨幣基金)也發布訊息,預測今年全球經濟成長可能由去年的3%下修至IMF視為衰退標準的2.3%,由此不難了解,倘若疫情持續延燒超過半年,其對台灣整體經濟之嚴重衝擊。

現階段對中國影響最大的莫過於電子業、觀光業及房地產業,台灣當然也無法倖免,首先,是電子業的供應鏈問題,中間產品畢竟要到大廠組裝,並且終端產品的銷售也都控制在大品牌手裡,尤其是其間利潤,代工頂多賺個3%,就蘋果品牌而言,利潤可能高到50%,如今供應鏈斷鏈,不僅行銷秩序大亂,全球經濟必然大受影響。

其次,以觀光飯店為例,因具有季節性與時間性,錯過這段時間再也喚不回,除陸客之外,一般農曆年後的春酒宴席取消大半,大家總覺得沒有必要就不要到人多的場合交際應酬。至於一般消費雖不能減少,不過有一部分被外送平台取代,導致大多數餐廳陷入慘澹經營狀態。

另外,要去超市之前,大都會事先想好要買什麼,儘量不在密閉空間多逗留,從而亦降低不少業績,對整體經濟影響不言可喻。

二、政策面─央行備有「選擇性信用管制」措施因應

現階段房地產業普遍擔心新冠肺炎對市場之衝擊,在此之前,由於2018年之後台商陸續回流,逐漸帶動商辦、廠辦及工業用地漲勢,因此,中央銀行在去年12月19日理監事會時就已經注意到整體房價變動趨勢問題,其中尤以買賣移轉數量微增與購屋貸款、建築貸款持續成長備受關注,並且咸認必要時應採取選擇性信用管制等總體審慎政策工具因應,因此,就政策面加以觀察,住宅市場再度呈現價量大幅攀升的機率並不高。

三、市場面─329檔期一向都是最佳觀察指標

新冠肺炎導致日常經濟活動大受影響,就房地產市場而言,雖然建商普遍認為疫情過後會有遞延效應,不過就市場現況加以觀察,2019年北台灣推案量10,921億元,銷售率僅45.88%,今年第一季幾乎沒有預售建案大打廣告,充其量只有新成屋零星的「10%自備款」等促銷廣告(詳請參閱附圖)。

此外,由於一般民眾很難買到口罩,連餐廳、超市等日常活動人多的密閉空間都儘量少去,更何況預售建案樣品屋、接待會館或實品屋也都是密閉空間,尤其是在大家都不急於看屋情況下,再加上原本餘屋數量很大之潛在認知,雖然去年買賣移轉數量略增至三十萬棟,一般民眾還是採取觀望態度而不急於看屋,反倒是建商囿於餘屋存量而不得不亟思促銷對策,而這也正是當前議價空間普遍超過10%之主要原因。

另外,此際不論是建商或一般購屋者都相當重視「329檔期」的觀察指標,就目前產業界普遍的說詞大都是2003年SARS後房價隨即大幅反彈,因此,只要這波新冠肺炎能夠在短期內獲得有效控制,329檔期仍舊值得期待,不過就整體市場之觀察指標而言,還是很難找到樂觀的觀點。

以上綜合經濟面、政策面與市場實務面之分析,如再就目前房地產「10%自備款」、「月付1.2萬元」、「送裝潢&家電」之促銷廣告,以及近日股價變動之震盪走勢圖(詳請參閱附圖),當可充分了解,在新冠肺炎不可能在短期內有效控制,導致全球經濟成長率可能下修至2.3%情況下,台灣雖然有台商回流之利多加持,惟若新冠肺炎持續延燒,今年329檔期應該還是等不到樂觀的預期!

(莊孟翰│理財周刊1016期)

文章來源:理財周刊

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新冠肺炎疫情越演越烈,WHO正式宣布進入全球大流行。相較於台股跟進國際股市大幅走跌,房市動向則看法分歧,部分專家不僅認為房價不會跌、甚至樂觀看待後市表現;但也有人主張房價存有向下修正的空間。本專題彙整房產專家對疫情下房價走勢的解析,供投資人參考。

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