環狀線拉抬房市 「永和土地公」看到什麼機會?

近年來,永和漢皇集團快速累積推案規模,建立起知名度,甚至跨出雙和區大舉獵地,其在土地市場無往不利,手上累積的土地愈來愈多,讓外界更想一窺擁有雄厚實力的雙和幫建商面貌。

2019年十二月時值歲末,北台灣建商獵地消息依舊頻傳,先是這幾年被視為熱門推案地點的新北市新店央北重劃區,捷洋開發與漢皇集團旗下的漢吉建設合資,以每坪165.1萬元、總價15億元,買下斯馨段四十七地號,一舉成為央北新地王。接著,位於台北市基隆路精華地段的仁康醫院,漢皇開發以9億元、設定為最高限額抵押權的方式,買下部分大樓產權,驚動房地產圈。

兩則標地新聞的主角──漢皇集團與捷洋開發,向來都是固守「中和、永和(雙和)」大本營的低調建商,這次為何主動出擊、跨出雙和地盤,不但引發市場關注,也讓外界想一窺蒙上神祕面紗、惦惦吃三碗公的雙和幫建商面貌。

深耕雙和  樹立地王江湖地位

「去年九月我就標過央北重劃區土地,後來推案銷售率不錯,讓我再揪漢皇集團董事長孫正乾一起來標地,沒想到一出手就創新高。」首度接受媒體採訪的捷洋開發董事長張鑫榮透露,去年一標就成為央北地王的過程,證明他對新店房市的信心。

張鑫榮說,這幾年他曾在新店推出「鑫洋百景」豪宅,見識到新店透過外來人口支撐起高房價的驚人力道。他分析,「新店購買人口結構與以軍公教為主的雙和不一樣,做生意的人多、也比較有錢。我才會揪孫董來新店買地,以後很難看到像新店央北這麼大面積、有基礎建設題材的漂亮重劃區土地釋出了。」

但真正的大咖,其實是漢皇集團的孫正乾。去年九月,漢皇開發在距離樂華夜市不到二百公尺、永和路與自由街口推出基地1133坪的口碑建案「漢皇盛世」,燈火輝煌的接待中心極其氣派,開案至今五個多月,銷售率約七成,售出三百多戶。推案前,孫正乾經常坐在接待中心角落,與代銷業者研擬2020年的銷售策略。

人口結構以軍公教為主的雙和區,從2003年開始,房價走勢就是新北市的領頭羊,尤其是永和,房價更是年年稱冠新北市。像這樣耕耘雙和久矣,又擁有地利之便的在地建商,過去以來總顯得老神在在,因為光在永和推案就足以支撐整個集團的營運,其中孫正乾更是個中代表人物。

近十五年來,漢皇集團在雙和區推案戶數逾二千戶,是目前雙和區推案量最多的建商。據了解,光在幾乎找不到素地的中和、永和地帶,孫正乾至少還握有五千坪土地,而被喻為「永和土地公」。他靠著一路穩紮穩打的戰略,屹立雙和房地產界十五年。

綜觀孫正乾在雙和區十五年的推案策略,大致上可以區分出下列三項成功關鍵。

成功關鍵一》土地只進不出

先從孫正乾的購地哲學說起,他買土地有項重要原則:只進不出。

「我爸有句話總是掛在嘴邊:『自己可以蓋的土地,怎麼可以出售?』」孫正乾的次子、漢皇集團副董事長孫鼎翔說,包括早期的「銀河水都」,以及目前正在推案的「漢皇盛世」土地,原本都是家族關係企業銀河機構時代就已經持有,一開始孫正乾的持分並非最大,後來因部分股東不想繼續持有,進而由孫正乾承購並開始推案。

「孫家看土地很準,而且總是在土地末跌段大舉入場,這是別人不敢做的事!」信義代銷副總經理呂信銓分析,也正因為撐過景氣波動,只要有土地就不放過,讓漢皇集團在永和累積的土地愈來愈多;加上建案口碑佳,對軍公教為主、心態上相對保守的永和民眾來說,「把手中土地交給信譽佳的建商開發」是非常重要的事,這就是漢皇的機會。

不只買土地眼光精準,漢皇近年也以快速累積推案規模,建立起知名度,而開發規畫則由孫正乾的夫人仇淑華協助處理,夫妻倆一個看地精準,一個規畫切中市場,可說是最佳組合。這幾年,漢皇集團在永和開發土地最為人稱道的精采戰役之一,就是拿下位於秀朗路一段永和區衛生所旁、原為美豐毛紡織染廠的七百多坪土地,正是孫正乾與仇淑華的代表作。

孫鼎翔的印象非常深刻,美豐毛紡織染廠董事長是位成功的寧波商人,財力非常雄厚,後來紡織廠歇業、土地開始閒置,許多永和建商用盡各種方法要與地主接觸,想取得這塊土地加以開發,但最後都無功而返。

孫家就住在廠區旁邊,對這塊土地自然也有高度興趣。仇淑華於是出面透過各種管道找上地主,把心中對這塊地的規畫描述給這位老鄰居,「站在地主立場,思考這塊土地對於地主的意義,不只是價錢而已,更重要的是未來能以大坪數、素質整齊的產品更新,再加上漢皇在雙和區累積多年的品牌口碑。」成功說服地主,將這塊土地交給漢皇集團來開發。

這塊基地後來推出每戶一百坪起跳的「漢皇極品.喬治五世」住宅案,成為永和第一個依照《都更條例》重建的都更案;此案也是永和第一件成交單價站上四十萬元的住宅,堪稱漢皇集團近年來的一大代表作。

成功關鍵二》合作共享利潤

永和因地狹人稠、土地開發取得不易,在地建商很早就看清楚這點,因此建立「相互合資推案且利潤共享」共識,成立「永和兄弟會」,不但每月固定聚會、討論手中整合到哪些土地,交換資訊資源之餘,也不時合縱連橫組成共同推案的夥伴。

張鑫榮說,兄弟會成員若嗅到合作商機,就會一起推案,「合作推案有個好處,可以統一發包、採購,降低成本。」他明白點出重點。據了解,以漢皇與捷洋為例,過去幾年就陸續合作推出漢皇德居、鑫洋百景等建案,近期漢皇正在銷售的漢皇盛世,捷洋也有投資參一腳。

成功關鍵三》營造在地品牌

「只要在永和推案推出名號,永和人就是會買單。」一位永和區代銷業者這麼說。

這幾年,漢皇在永和幾個代表地點,包括最著名的秀朗路(漢皇極品與漢皇德居)、新店溪水岸(銀河水都)、樂華夜市(漢皇盛世)都有推案,透過在地化品牌特色打造,不但有利於土地取得,也有助銷售,很多永和在地客戶都直接指名要買漢皇集團的建案,這是外來建商很難從漢皇身上複製的原因。

尤其漢皇集團最重視建築的品質,近年來除了將各項工法提升,並延長防水保固期,更用品牌永續的精神與豪宅的配備導入新建案規畫,並推出總價適中的建案,頗獲客戶的青睞。

此外,透過合縱連橫、相互合作所累積出來的雄厚實力,讓雙和幫建商不只在一地難求的市況中,仍能掌握土地資源。如今,更把觸角向外延伸到新店、台北市,看來以漢皇為首、深藏不露的雙和幫,實力才正要發威而已。

漢皇集團
董事長:孫正乾
副董事長:孫鼎翔
主要業務:住宅及大樓開發、買賣
旗下事業體:漢皇開發、銀河開發事業、漢永建設、漢吉建設、漢鴻地產、鼎極國際開發、漢達投資、漢久投資、笙洋實業、漢庭營造

文章來源:今周刊

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