李同榮:老屋不值錢 這些才是2020房市三寶

主計總處最新統計,2019年11月底消費者貸款餘額升至8.7兆元,年增5.4%。主計總處指出,消費者貸款業務主要以購置住宅貸款為最大宗,規模高達7.4兆元,占比近八成五,顯示房市剛性需求買氣回溫,選前交易量完全不受大選未確定因素影響。

選前交易量劇增 房市走勢預期不受大選結果影響

2019年12月六都房市交易量劇增,與2018年同期相比合計增長24.35%,與十一月相比也有13.31%增長。各都十二月交易量與2018年12月同期比較,台北市增加18.33%,新北市25.41%,桃園市49.97%,台中市19.82%,台南市16.79%,高雄市10.57%。

六都中桃園表現最強。2019年六都全年增長比率由北往南遞增,台北市增加3%,新北市5.93%,桃園市16.67%,台中市8.54%,台南市10.59%,高雄市11.95%,預期2019全年交易量將超過三十萬戶,其中桃園市仍是全年交易量增長冠軍,台北市與新北市分別殿後,顯見大台北房市扣除新成屋交易,中古屋幾乎是沒有增長。從另一個角度分析,台北市房價有漲不動的趨勢,而桃園市因人口由大台北淨流入影響,加上高鐵、桃機交通建設,讓很多首購族往桃竹移動。

2020年商辦、廠辦、工業用地 成為房市三寶

美中貿易戰開打一年多,台灣暫時撿到槍,促使不少台商回台投資,政府適時推出回流政策,使台灣得以成為貿易戰贏家之一。

2019年全年數據顯示,台北辦公室市場淨去化量表現亮眼,A辦空置率降至5.05%,創十八年新低,且每坪平均租金推升幅度近三千元,年成長約3.5%,交易市場表現更佳,年平均漲幅在5-8%。

2020選後商用不動產表現預期仍然延續2019年熱度,在集團總部化、台商大幅回流及A辦需求強勁帶動下,近兩年商用不動產租賃及投資市場有了巨幅成長,同時也大量降低商辦空置率,達到歷史低點。由於近年商辦產品供給嚴重短缺,再加上金融機構、壽險業大舉投入資金,更激發建商信心大舉獵地。市場在需求強勁下,大樓空置率持續下降,新建產品來不及填補市場缺口,更帶動租金全面上漲,預期今年A辦尚有5-8%漲幅空間。

2019年工業地產成交金額達782.4億元,年增6%。台商回流帶動強勁需求,推升工業用地價格,北北桃三都工業地產漲幅高於全台平均,過去五年平均上漲30%,工業區土地已連續五年上漲,尤其大台北結合內科、南港、汐止的廠辦鐵三角,以及由土城、中和、新店延伸到汐止的產業黃金走廊,吸引了大量製造業入駐,並帶動台商與外資投資熱潮。

不動產市場在台商回流氛圍中間接受益,無形中掀起一股房地產投資風潮,不僅是豪宅產品,商業不動產更是投資重點,台商回台投資意願轉為具體行動,預期2020年商辦、廠辦、工業用地成為房市三寶。

住宅市場表現平穩 無法都更的老屋將不值錢

2019年台北市公寓價格在房市回溫中居然持續六個月下滑。依據北市府最新一期2019年九月住宅價格指數,公寓再下跌0.24%,自2019年第二季開始已連續下跌六個月,九月均價每坪42.6萬元,也是創近一年來新低。

近年來買屋市場以自住剛性需求為主,購屋人多會考慮屋齡新舊,北市公寓三、四十年以上屋齡已超半,由於租屋市場需求殷切,會買老屋的人多是買來出租,願意買來自住的人也就愈來愈少。

過去民眾都認為北市房價只漲不跌,大家寧願以同樣預算買蛋黃區且比較舊或較小的房子,現在房市以自住剛求為主,買房的多是年輕人,年輕人寧願買遠一點,小一點,也希望新一點,老公寓因此愈來愈沒有市場。

在老屋愈來愈不值錢情況下,除非房子有明顯的都更機會,否則房子愈來愈老,折舊愈高,就一定愈來愈不值錢。依目前行情分析,北市公寓會繼續緩跌,如果未來因政策影響,銀行針對老舊公寓大幅縮減貸款,或是發生較大地震,都會促使老舊公寓房價加速下跌。

(李同榮│理財周刊1012期)

文章來源:理財周刊


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