房租永遠都在上漲 專家揭六大主因!

台灣是世界先進國家中居住痛苦指數最高的國家,年輕人不但平均所得低、失業率高……等,加上買不起房、租不起房,且媒體不斷渲染十五年不吃不喝才買得起房,間接影響年輕人不想儲蓄只想放棄的心態,寧願付出高額租金也不願儲蓄買房。但問題是大台北都會不論房價如何起伏,政府如何打房,房租永遠持續在上漲,究其問題的根源來自六大核心因素:

(一)租賃市場供需失衡現象嚴重:

全台就業機會集中在大台北,早期中南部北漂青年情況嚴重,落腳處大都在新北市,但就業市場都往台北市集中,而台北市近年房市新供給量朝向中大坪數市場,以致小坪數提供租屋需求的市場產生供需嚴重失衡的現象,房租當然就節節高漲,並外溢至新北市的租屋市場。

(二)年輕人以租代買的傾向:

媒體不斷以台北市房價所得比達十五倍之多渲染,告訴年輕人十五年不吃不喝才能買上一間房,年輕人一出社會就發現就業不易、所得偏低、物價上漲……等等問題,造成心中的無奈,除了所得要繳納三分之一以上的租金以外,寧願當月光族也不願儲蓄,所以就算有了更好的收入也要以租代買,不想花掉積蓄又要成為被房貸綁架的屋奴,當然少買多租情況下,造成租金持續上漲。

(三)中小坪數出租市場被包租公壟斷:

因為租賃市場供需失衡,尤其中小坪數因租金報酬率高,有利可圖,因此包租公有增無減,租方市場形成被壟斷局面,中小坪數房價支撐力道強勁,房東就不斷的提高房租,弱勢的承租方根本沒有討價還價的能力。

(四)人口老化與兩代不同堂因素刺激租賃需求:

台灣人口老化嚴重,今年的死亡率與出生率已呈現死亡交叉,預期未來每四人就有一人六十五歲的高齡人口,年輕人孝親能力漸弱,加上年金改革影響,老年人開始守住老屋以房養老。而因為時代變遷兩代不同堂趨勢明顯,年輕人成家自立門戶逐年增加,能力不足買房就只好以租賃為主,租屋市場的需求也因此有增無減。

(五)政府補貼政策偏差,租金上漲束手無策:

內政部表示,依據行政院主計總處所發布的消費者物價居住類房租指數顯示,房租指數漲幅尚低於消費者物價總指數增幅,所以租金尚稱平穩成長,並無大幅波動情形。政府不斷催眠自己,無視租金上漲情況嚴重,無視房東逃漏稅狀況氾濫,過去的租金補貼大部分被房東轉嫁,現在的包租代管補貼政策,租客分享到的優惠僅有三分之一,與過去的租金補貼沒有多大的差異,對市場供需無法紓解,對承租戶來說助益也不大。

(六)廣建社宅政策失靈,租金永遠居高不下:

小英政府的二十萬戶只租不售社宅政策,到目前為止進度緩慢,注定跳票一半。政府的社宅政策可謂立意良善、方向正確,但因規劃偏差,八萬戶空屋移轉政策完全失效,以及用地取得與協調問題重重,十二萬戶興建也難以達標。原指望政府大量供給只租不售社宅,雖說興建中短期尚無法降低租金上漲壓力,但中期一定可以紓解租賃市場,長期就會紓解房價,這與廣建只租不售的社宅政策絕對有息息相關的因果關係。

綜上所述,廣建社宅是勢在必行的趨勢,政府不能再以空屋活化為藉口延遲社宅的推動速度,台灣的社會住宅不到0.1%,台北市不到0.7%,在全世界先進國家都會中敬陪末座,政府對社宅目標的達成應朝四大方向努力:

1.強化社宅用地的快速取得。
2.強化社區民眾溝通。
3.強化公權力介入。
4.強化社宅興建品質。

李同榮│理財周刊1002期

文章來源:理財周刊


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