想買預售屋 購屋7部曲解密

因為政治議題,預售屋的紅單交易再度掀起熱議,而到底買預售屋的購買流程有甚麼眉角?引發各界關注。簡單說,購買預售屋流程通常有:下訂、簽約、開工、工程期、驗屋、銀行貸款和交屋尾款。

一般會先簽預約單下訂,也就是所謂的紅單,接著進入合約審閱期(約五天),如果對合約沒有異議,將會進入簽約階段。合約中會載明後續每個階段的繳費日期和金額,包括開工需付的款項,以及工程款。

在房市交易較低迷的時期,建案在開工前,也就是所謂的「訂簽開」的階段,會以低自付款來吸引購屋族,因此有可能「訂簽開」只需付10%的費用,不過通常銀行核貸大多約七成,而訂簽開期間多是付總價的15 %。

進入工程期款後,還有10%的費用要付,有些建商會依照工程進度,拆分為十期,如果總價一千萬,工程期需繳金額為一百萬,而一期就是十萬元左右;不過也有建商為了減輕購屋者壓力,則將工程期款項規畫為逐月繳付,舉例來說工程期若為兩年,則拆成24期,因此每個月需繳約4.2萬。也有建商打出零工程款,意指工程期間不用付款,直到鷹架拆除後一次付清,不過這不影響付款總金額,且付款壓力集中在同一時期,因此也只是行銷手法之一。

根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第13條規定,預售屋交易需保留最後5%作為交屋保留款,就是俗稱的「交屋尾款」,因此當工程已經進入尾聲,使用執照核發後,建商會請客戶來準備驗屋、交屋,同時安排銀行準備進行對保和撥款,如果買方驗屋時發現屋況瑕疵,可在驗收單上要求賣方限期完成,直到建商確實修復瑕疵才繳付,完成購屋程序。

訂一戶預售屋或許門檻很低,只要十萬或二十萬,不過預售屋通常賣的是未來價,房屋總價金額比周邊成屋行情略高,且從簽約到交屋之前兩年內,還是需要逐期支付兩成五左右的自備款,對於很早有購屋理財意識,但還不需要急著成家的購屋族而言,會是一個可以逐步規畫購屋的選擇;而中古屋多半需要額外一筆裝修費用,是多數買家會納入考量的要素,不過成屋不僅立即可賞屋確認屋況,購屋流程也比較短,對於偏好眼見為憑,或是成家計畫緊迫的購屋者而言,或許較能符合需求。

(台灣房屋智庫發言人張旭嵐)

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財力有限的購屋族,買預售屋是選項之一,但也常聽到,買預售屋碰上「蓋到一半建商倒閉」、「建好後發現產品和預期差很多」等購屋糾紛…。如果有心購買預售屋,哪些眉角需要特別留意呢?

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