實價登錄膨風2倍?房仲揭四大秘密

日前,嘉義市一名江姓地主賣掉手中土地時,成交價格為1600萬元,但卻和買方及地政士等人串通,以原本成交價格2倍、3200萬元數字,登載上實價登錄。

最後包括地主、地政士及買方等4人皆依「使公務員登載不實文書罪」,依法處以拘役20至40日不等,可易科罰金繳納5到8萬元罰金。

這起事件再次引起民眾對實價登錄價格是否反映真實房價的疑慮,屋比房屋總經理葉國華對此則列舉幾起常聽聞的「實價登錄欺瞞手法」,希望政府可重視並改善實價登錄漏洞,讓買房民眾得以從實價登錄獲得真實數字,不讓有心人士有做假空間。

欺瞞手法一 假人頭銀行詐貸

葉國華說,在市況不好的情況下,建商要賣房子相對不容易,如果有心人士真要賣房,有可能會用假人頭方式進行假交易,而背後就是一套「養套殺」流程。

假設有某位有心人士要賣一間一千萬房子,他可先用一個假人頭開戶,開戶後可能先存進50到100萬,再去辦信用卡,這樣就製造與銀行往來的互動紀錄了,接著再買下原本那間一千萬的房,但合約以3千萬成交,再透過銀行內部人員配合將估價金額估到3千萬,藉內神通外鬼再貸款6成、1800萬,如此一來,便向銀行詐貸得到購屋款1千萬及額外多賺800萬。最後這間房子因是用假人頭,被列為呆帳,房子再落入法拍市場。

欺瞞手法二 買房送裝潢.家電

民眾買房時,常碰到號稱送裝潢、家電及傢俱,這也很有可能是建商作價手法之一。

葉國華解釋,因建商不太可能在房市景氣不好時,讓一間原本每坪60萬房子,降價到50萬來賣,但如果餘屋很多、建商又急著賣出,常會打出送裝潢、家電,例如原本有個新建案某一間房成交價是1700萬,但房市景氣不好,市價可能只有1500萬,在這種情況下,假設民眾談好成交價格1500萬,建商會將合約價格作價到1700萬來拉高每坪單價,中間200萬可能改以送裝潢、家電來補足,甚至要民眾拿發票來退這200萬,如此一來,建商便可以不讓價格跌下來,也是常見的固價手法之一。

欺瞞手法三「停車位」作價

葉國華也提到,還有另一種方式是用「停車位價格」作價,假設有一間35坪房子,每坪50萬,車位單價是200萬元,這樣算起來總價約1950萬,但建商可能在實價登錄上將車位單價從原本200萬調整至100萬,房子本身扣除停車位後價格就變成1850萬,以此計算,每坪單價就從50萬拉高到52.86萬元。

欺瞞手法四 買方自備款不足與建商合意作價

還有一種常見買賣雙方合意作價方式,假設有間40坪、總價2千萬元房子,銀行給的貸款成數為7.5成(1500萬),自備款只有400萬,仍不足1百萬元,但建商配合將成交價改為2200萬,買方因此可貸得1650萬,較原先多貸了150萬,因此也不用再多籌出100萬也可以買下房子,而且成交單價從每坪50萬提高到55萬,除買房民眾樂意配合外,建商也因此得以多賣一間房,但後續接手買方可能就會被不實的實價登錄價格欺騙了。

文章來源:今周刊
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實價登錄上線以來,外界賦予高度期待,希望交易價格從此「化暗為明」,只是道高一尺一、魔高一丈,部分業者將此平台工具化,作為操縱房價的另一工具,刻意登錄過高的房價,影響購屋者的判斷,花更多的錢買房。實價登錄有那些常見的「造假術」?要怎樣做才可避免當上冤大頭呢?

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