賣房沒賺還要報稅?搞懂房地合一稅5大誤解

房地合一新制實施至今,已經邁入第3年,只要2016年1月1日以後取得,或是2014年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內的房屋、土地,在2016年1月1日後出售者,都必須申報課徵房地合一稅。

不過,房地合一新制上路後,有不少民眾因不瞭解新制的規定,沒有依法申報房地合一稅,導致補稅遭罰。

以下就整理民眾最常見的「房地合一稅〈房屋土地交易所得稅〉」5大誤解,提醒民眾在出售房地時,應仔細釐清房地合一相關申報規定,以免發生補繳應繳稅額、遭國稅局處以新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰或是所漏稅額處3倍以下罰鍰等窘境。

第一個誤解:賣房子和土地的所得,明年5月報稅時一同申報就好?

所謂的房地合一稅,指的是房屋及土地,以合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵所得稅。

在2016年1月1日實施房地合一稅制前的「舊制」,出售土地是免納所得稅的〈另行申報土地增值稅〉,房屋則是採核實認定,即按照出售時房屋評定現值去計算交易所得課稅,計稅方式是採併入綜合所得稅按5%到45%累進稅率課稅,即獲利部分和每年5月綜合所得稅一同申報。

但2016年1月1日實施「房地合一稅」之後,房屋和土地出售所得都要課稅,必須計算房屋、土地全部實際獲利,並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額,針對餘額部分來課徵所得稅,其中的房屋和土地都必須依實價課稅。

相較於舊制出售房屋的獲利,併入綜合所得稅課稅,房地合一稅是採分離課稅,也就是房地完成過戶的30日內,就必須要完成申報。

而房地合一稅率計算上,也和舊制有所差異。根據規定,居住在中華民國境內者,持有不到一年出售,要課45%的最高稅率〈詳下圖〉;超過1年,未逾2年課35%;超過2年、未逾10年課20%;持有超過10年則課10%。

若是自住者,自住時間超過6年〈詳備註〉,則有400萬元的免稅額,超過400萬元部分則採10%的減免稅率。

備註:自用住宅稅率減免,須符合以下3大要件,包括:第一、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍;第二、持有並居住連續滿6年且無出租、供營業或執行業務使用;第三、個人與配偶、未成年子女在交易前六年內,未曾適用這項租稅優惠。

第二個誤解:出售個人房地,虧損就不用申報?

很多民眾都認為,個人房地出售,如果虧損沒有額外所得是可以免申報,其實這觀念是錯的!

財政部北區國稅局表示,個人交易房地如果是屬房地合一新制課稅範圍,即2016年1月1日以後取得,或是2014年1月2日以後取得,且持有期間在2年以內的房地,在2016年1月1日後出售者,即使虧損,也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報。

過去,國稅局就曾發生過,有民眾在2018年10月1日出售自己在2016年4月20日買賣取得的房屋,但未在所得權移轉登記日之次日起算的30天內,辦理個人房屋土地交易所得稅〈房地合一稅〉,結果遭國稅局處以處罰鍰3,000元。

該位民眾不服遭罰,主張不知道賣房虧損也要申報,但國稅局復查後表示,不論有無應納稅額,都應該自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向管轄的國稅局辦理申報。

第三個誤解:交換來的房屋、土地不用申報?

民眾也常誤認「交換」無須申報,其實房屋或土地與他人交換,還是屬於房地交易,都應該要辦理申報。

舉例來說,黃小姐和鄰居交換2017年1月間買進的車位所有權,因2016年1月1日後交換車位、房屋或土地,都要依照公告現值計算交易所得或損失,所以依規定黃小姐是要辦理申報的。

第四個誤解:只有出售農地,才能免繳房地合一稅?

一般而言,買賣房地產和土地,基本上都需要主動申報房地合一稅,只有3類土地例外,可免申報房地合一稅,包括:出售符合不課徵課土地增值稅的農地、出售被政府徵收或先行協議價購的土地,以及出售公共設施保留地等。

值得留意的是,財政部北區國稅局表示,在農業用地部分,接獲不少民眾電話詢問,是不是取得「農業用地作農業使用證明書」的農地,在出售時就一律免予課徵房地合一稅?

對此,北區國稅局指出,符合農業發展條例規定「得申請」不課徵土地增值稅的土地,確實可免納房地合一稅,不過,民眾除了應取得「農業用地作農業使用證明書」之外,還需要有經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」,才符合免納房地合一稅的規定。

北區國稅局強調,土地增值稅繳款書上金額為0元(免稅),不代表該農地就是屬於經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」情形,民眾千萬不要以為只要拿到農用證明,土地增值稅又免稅,就誤認一定不用課徵房地合一稅。

第五個誤解:已申報贈與稅,就不用申報房地合一稅?

二親等以內親買賣新制課稅範圍的房地,許多納稅人誤以為,已經課徵贈與稅,就無須再課房地合一稅,這是大錯特錯的觀念。贈與稅和房地合一稅兩者分屬不同稅目,課徵意義也不同,國稅局強調,仍需在期限內完成申報。

舉例來說,陳先生在2018年時,買千萬元的房產贈與給女兒,當時按照贈與稅的稅率計算應繳稅額,已經繳交過贈與稅,但之後持有該房產的女兒,若想將該房產再出售,依照規定還是得申報、繳納房地合一稅。

(許雅綿)

文章來源:今周刊


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