公設歸零 淨坪與總價不變的探討

現階段台北市如依實價登錄之中古房價,每坪平均約63萬元,預售屋動輒八、九十萬元甚至超過百萬元,如將公設歸零,要說台北市民都住豪宅,一點都不為過!

2013年以來,實價登錄就開始出現無法反映出市場真實交易價格情況,然而,多數買房民眾還是認為打著公家機關品牌的資訊理應可信度較高,誤差不大,卻在不知不覺中陷入景氣已擺脫谷底房價微漲之迷思。

不過,還無法解決三十個門牌一個區間價問題的實價登錄,如今又有驚人之舉!近日,內政部針對實價登錄網加入的新功能,將顯示淨坪價(主建物單價試算)及淨坪比(主建物占整體移轉總面積比率)試算機制,此舉已引發各界熱議。值得關注的是,這種去掉附屬建物及公設比的計算方式,對於房價在國際排名不低的台灣房市影響為何?還會衍生哪些問題?

眾所皆知,實價登錄最為人詬病的問題,除價格不夠真確之外,以三十個門牌做為區間價,更是難以反映不同門牌、樓層及區位的真實價格。此外,實價登錄價格也難以看出建商是否贈送車位、裝潢或者家電等附加價值參雜在房價當中,甚或退佣等情事。當前一般購屋者最想要了解的主要重點,不外乎去除贈品之真實交易價格,因此,在這兩個問題都無法獲得適切處理情況下,又再增加另一房價變數,此外,雖然總價不變,惟單價瞬間「膨風」,更是讓一般民眾不知如何表達買賣的真實價格!

因此,如能緩和漸進的將公設降至20%,或許還能讓買賣雙方慢慢的調適過來,否則公設歸零,房價驟減三分之一的心理感受,真只是一句總價不變就可一語蓋過?

淨坪計價 單價「膨風」?─公設歸零,都更誘因還剩什麼?

如以淨坪計算台灣房價,豪宅價格該怎麼呈現?有房仲業者據此試算鴻海董事長郭台銘坐落於信義計畫區的「信義富邦」豪宅,一坪房價居然高達六百萬元,較目前揭露的實價登錄價格290萬元,整整高出1.06倍,此一落差真不知該如何重新解讀房價!

長久以來,高房價問題一直懸而未解,此種計算方式,是否會讓年輕人對於買房更加「感到絕望」?根據主計處截至今年三月底的統計資料,平均薪資約4萬6千元計算,以單價50萬元、30坪,1,500萬元的房價,450萬元的自備款,就算不吃不喝,也得耗費98個月才能存足自備款,這也難怪不少年輕人乾脆放棄買房,索性等待繼承!甚或藉選票一再要求政府大量興建社會住宅,其間所可能衍生之後遺症不容小覷。

此外,再據此檢視公設歸零的計算方式,問題在於所有權狀當中的主建物、附屬建物與共同使用部分要如何拆算?過去主建物主要為室內實際使用面積,至於附屬建物則由陽台、露台、花台、雨遮、屋簷逐漸限縮至只剩陽台一項,這應該是保障購屋權益最有感的作法,而普遍獲得民眾肯定。過去計算主建物的爭議較小,附屬建物的爭議較大,也才會有後來附屬建物的雨遮、屋簷不登記也不計價的法令釋出。

另外,長久以來爭議不斷的共同使用部分,傳統銷售面積包含大公、小公兩部分,至於歸屬大公的停車位登記又該如何合理規範?

其次,進行都市更新時在公設歸零情況下,又該如何說服公設比較低的老舊公寓屋主參與?以上兩項都直接衝擊淨坪價的機制研訂與推動。

高公設其來有自 利弊互見─公共設施效用未必歸零

至於新建物的公設比為何越來越高,原因之一係源於2003年蘆洲「大囍市」的一場大火,造成13死、71傷的慘劇,其後法令規定只要是8樓以上的住宅,便需設計2座逃生梯,自此之後公設比也就越拉越高。

公設的設計規劃原考慮實用與美觀,但在過度商業化之下,無形中卻成了牟利工具,因此,才會有雨遮、屋簷不登記不計價的法令規範,但缺少雨遮、屋簷的建物,卻又讓住戶擔心漏水、滲水等問題,惟現階段景氣走勢仍未明朗,各建案為提升產品競爭力,建商在不計價情況下,也並沒有將雨遮、屋簷完全去除。

從另一角度加以探討,公設並非全無用途,一般買賣總面積包括主建物、附屬建物及公設,公設當中還分大公、小公,而附屬建物又與主建物相連接,包含有陽台、雨遮、屋簷等。其實適度增加公共設施應是好事一樁,以大基地社區及豪宅來說,包含健身房及游泳池等運動空間,早已是高級住宅標配,也較能提升生活品質,不過以目前台北市34.5%、新北市31.5%的公設比而言,不少建商只要打著公設比30%以下,就自稱超低公設比,這些因公設大所衍生的廣告虛坪較小,又與雨遮、屋簷之登記、計價與否息息相關。

(莊孟翰│理財周刊980期)

文章來源:理財周刊
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台灣大樓的公設比,最早期是能少則少,占比可以低到10%-15%,之後一路提高至20%-25%,目前新成屋甚至高達30%-33%,等於花了房價的三分之一,買的是公共空間。隨著房價的走揚,公設比已成為購屋時考慮的重要選項,到底公設比對居住影響如何?低公設一定好嗎?

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