辦房貸買配息保單風險高?四點分析先知道

最近高配息基金的話題不斷,不論金管會如何三令五申,以辦房貸來投保的手法銷售這種保單的還是大有人在。這些行銷手法會誤導投資人,例如套利賺取價差、穩定配息比定存利率還高等,讓投資人以為買這樣的基金就有穩定的現金流,能夠每個月領配息,退休沒煩惱。

我們舉一個例子來分析:夫妻年薪116萬元左右,月薪約8萬元,房貸、信貸相加總額約500萬元,每月還款金額要3萬5,000元,他們辦理房屋貸款480萬元,以躉繳方式購買了南非幣配息的投資型保單。生活費每月4萬元,另每月能存5,000元。有一間自住房的貸款尚餘480萬元,房產市值800萬元、信用貸款尚有20萬元。投資資產的部分則是有股票50萬元、債券投資30萬元,20年期480萬元的房貸,每個月需要還款2萬6,000元,南非幣基金每個月可以提供約5萬元的配息。

財務資料如下表:

辦房貸再買這種保單應該要注意什麼?可分幾點討論:

1.先釐清買這商品的用途

你把它當投資或作為達到財務目標的工具,例如當成退休金來源?如果是做為投資,你會知道投資都有風險,現在定存利率才1%左右,這類保單卻號稱每年報酬率可以達到15%以上,你應該知道這是高報酬同時也是高風險的投資標的,甚至是投機性質的投資。所以可能只適合做短期性的投資,而不是放長期的,因為它的上下波動幅度會比較大。

如果你看中的是它的配息與房貸利息中間有價差,你應該看的是整體報酬率:配息加上本金的盈虧才是整體報酬率,如果賺了配息,本金還是虧損的那也是白忙一場。如果你把配息當退休金來源,這樣的配息會穩定的持續下去嗎?可以看到以下「配息與賺取利息的變化」的圖,配息可能是從本金來的,那配息就有可能會減少、甚至連本金都沒有了。

2.先弄懂風險再投資

因為這種保單是南非幣計價的,因此對台幣匯率的風險也是你要考量的。南非幣曾經在2018年不到半年時間,對新台幣貶幅約20%。台灣銀行南非幣的即期匯率中間報價,2018年8月13日最低為2.02元兌1南非幣,若與2月26日波段高點2.53元兌1南非幣比較,短短不到半年時間,南非幣對新台幣就貶值約20%。

3.你的風險承受力如何?需要做這樣的槓桿投資嗎?

我們一般在探討投資人對風險承擔能力會提到風險承受度,這是一個投資人可以覺得舒適承受的風險,或是投資人可以接受的不確定性,這是心理上的因素。但是另一個應該要注意的是風險承受力(risk capacity):這是財務上可承受風險的能力,如果投資失利、收入短少時,你是否可從其他地方取得收入?萬一市場極端狀況發生時,才不至於讓你被擊垮。

我們看到這對夫妻辦房貸款去買投資型保單,以他們的收入116萬元年收入及80萬元的流動資產來說,家庭的風險承受力不算高。如果不算他們每月配息的收入,每月只有結餘5,000元,年結餘只有6萬5,000元。而如果本金造成虧損或是消失不見,他們將無法從其他地方挪錢來補足,甚至是背上20年貸款,每個月增加至少2萬6,000元的房貸支出。

貸款後他們家庭財務產生的變化:
*家庭負債比率(負債比率=總負債÷總資產)原本是2.27%,一下子拉高到56.8%(原本:20萬÷880萬=2.27%,貸款後:500萬÷880萬=56.8%)。

負債比率可衡量還債的能力,一般來說負債比率越高財務負擔愈大,收入不穩定時無法還本付息的風險也越大,建議一般家庭的負債比率要小於50%。

*負債攤還支出比(負債收入比率)從原本的0.093升高到0.36(9,000元的信貸利息x12月÷116萬元=0.093;3萬5,000元x12÷116萬元=0.36)。

負債攤還支出比率=每年償債額÷年收入,負債攤還支出比率是指家庭到期需支付的債務本息與同期收入的比值,它是衡量家庭一定時期財務狀況是否良好的重要指標,一般而言維持在0.5以下比較合適。

4.一直配本金將使你血本無歸

按照該基金最近一年的配息紀錄(見下圖:本金B÷配息A+B),配本金的比率至少都在69%以上,如果長期這樣配本金,這保單會出現怎樣的狀況?

我們以此人用480萬元買投資型保單保單、月配息1.33%,以10年的時間模擬其配息80%都是來自於本金的狀況,20年期房貸利率以2.8%及4.8%做模擬,試算每個月的配息及需要支付的房貸利息之間的變化。

從以下的圖形你會發現:從第8個年度開始,所領到的配息已經低於每月支付的房貸利息。

從以下表格可看到第85個月(即第8年的第1個月),本金剩下183萬元,房貸2.8%每月需要支付利息2萬6,082元,配息是2萬4,693元。這時能夠賺取的利息:-1389元,已經變成負數了,如果房貸利率調升到4.8%賺取利息是-6,333元。

如果你的流動資產1、2千萬元以上,這筆投資的480萬元即使虧損,也是你承受得起的風險。否則以這樣年收入及資產的狀況,萬一有虧損他們是沒有承擔能力的。本金如果全部虧損,480萬元房貸還在,他們將要背負這樣的房貸長達20年,這個時候真的是要考慮保單是否該做適當的處理了。

轉載自好險網(原文出處:明智理財網

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