二房東難為!小心凶宅的法律糾紛上身

《鬼月看房買房 小心禁忌也有便宜可以撿》專題

台灣有很多「包租公」、「包租婆」,而在政府積極推廣「包租代管」的租賃宅服務業務後,更將產生更多的「職業二房東」,而這些人最怕的一件事,就是租屋者(房客)「想不開」,將導致房子成為「凶宅」,而折損其房屋價值。

過去,有一些「房客」因為想不開,在租屋處自殺,或是發生兇殺命案,造成出租房屋成為「凶宅」,讓「房東」心驚驚,若求償無門,則只能自認倒楣。

二房東不好當

另外,有些案例是「房客」在承租房子後,再轉租出去給「次承租人」,而成為「二房東」;但「次承租人」卻在屋內自殺,這時,「二房東」要不要負法律的侵權責任,及日後衍生的賠償責任?

此外,還有些情況是,甲出面承租房子,卻給乙居住使用,但乙卻在該屋內有自殺行為,這時,甲要不要負法律上的責任?或是子女出面承租,之後給獨身的年老父或母居住,後來在屋內過世等情況,都是房東難以掌握的變數。

桃園市租賃住宅服務商業同業公會顧問及「Line@白法務的不動產法務園地」版主白宗益談到,根據《民法》第四三二條規定,「承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。」

另依據第四三三條規定,「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。」

白宗益表示,今年初有個地方法院判決,內容是某屋主將房屋出租時,言明房屋「不可轉租」,然而承租人卻私下將房屋轉租,卻發生入住的次承租人在房屋內燒炭自殺,使房屋變成凶宅。

房東於是對承租人提出「侵權行為」的損害賠償訴訟,請求賠償房屋減損一百萬元的賠償。

法院一審判決屋主勝訴,理由是「次承租人」在房屋內燒炭自殺,固然是個人結束生命的行為,然而在他人所有房屋內自殺死亡,易造成一般人對該房屋有嫌惡、畏懼之心理,及對於居住其內之住戶,產生心理負面影響,有礙生活品質。

凶宅交易價值將減損

而且,一般人對於有人自殺的房屋皆心存陰影而排斥承租或購買,亦將導致該屋之交易價值減損以及流通的障礙,影響房屋所有權人之使用、收益,故在他人所有之房屋內自殺死亡,屬於社會道德通念上不能接受的行為,而有背於善良風俗。

法院認為,次承租人在自殺時,屬於智識正常的成年人,應該可以預見倘若在屋內自殺死亡,將使該屋成為凶宅,日後難以出租或出售,但是次承租人仍執意自殺,應就其「故意行為」造成屋主的損害,應負《民法》第一八四條第一項後段有關故意以背於善良風俗的方法而損害他人的侵權行為損害賠償責任。

法院並認為,基於《民法》第四四四條第二項的規定,承租人對於同居人或因承租人同意而使用房屋而導致房屋的毀損、滅失,應當對屋主代負損害賠償責任;而這個規定是承租人必須「代負責任」,與承租人是否已經善盡善良管理人的注意義務無關,亦即,只要經過承租人同意而使用房屋導致「毀損、滅失」的發生,且使用房屋之人的行為符合侵權行為的要件,承租人就必須對屋主負責。

不過,凶宅是否造成房屋物理上的毀損、滅失?法院認為,房屋的「毀損滅失」,固然指的是房屋「物理」上的狀態,然而次承租人在房間內自殺死亡,造成房屋交易價值減損,這樣的「價值減損」不像房屋受物理上毀損而有修繕可能,但是價值減損程度並不亞於物理上的毀損、滅失,甚至有過之而無不及。

因為,一般人普遍對於凶宅心存陰影而排斥承租或購買,這將導致房屋交易價值減損及流通障礙,影響房東的使用、收益的價值,甚至無法透過修繕而回復至非凶宅的狀態;此種情形,法院認為應類推適用其性質相似的規定加以解決,以因應時代與社會環境變遷,補充法律規定的漏洞,讓承租人對屋主負擔損害賠償責任,較為合理。

白宗益指出,雖然此案承租人沒有到庭答辯,法院因此一造辯論而判決屋主勝訴,然而這個判決見解對照目前政府對於包租業務的大力推廣,對於屋主來說固然相當有利,但是卻足以讓承租人損失慘重,所有經營包租業務的業者或個人都應該提高警覺。

租給親人居住 仍要小心

不過,在十多年前,有一個案例是阿姨承租房間給姪子住,沒想到姪子在房間燒炭自殺,以致該位阿姨跟爺爺(隔代教養,爺爺是法定代理人)被房東提告求償,但最高法院最後判決阿姨及爺爺「不用負責」。

文章來源:理財週刊

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